리츠‧후분양, 분양가상한제 해법 될까

민간택지 분양가상한제 대응책들이 최근 건설업계의 재건축‧재개발사업 수주전 필승 전략으로 자리 잡고 있다.

오는 7월 말 재건축‧재개발사업 분양가상한제 유예기간 종료를 앞두고 정비사업조합들의 사업성 악화가 우려되는 상황에서 건설사들이 조합 수익성을 보존할 수 있는 리츠(REITs·부동산투자신탁)이나 후분양 같은 다양한 방안들을 제시하며 조합원 표심잡기에 주력하고 있는 모습이 뚜렷하다.
28일 도시정비업계에 따르면, 대우건설은 서울 서초구 반포주공1단지 3주구(반포3주구) 재건축사업에 도시정비업계 최초로 ‘리츠 카드’를 꺼내들었다.

재건축사업으로 나오는 일반분양분을 리츠 운영사가 사들여 임대주택으로 운영하고, 이 기간 동안 조합원들은 임대수익을 배당으로 나눠받는 방식이다. 이를 위해 대우건설은 지난해 말 리츠 자산관리회사인 투게더투자운용(AMC)를 설립했다.

대우건설에 따르면, 재건축 리츠는 조합의 일반분양분을 감정평가금액으로 리츠에 현물 출자하는 것으로 ‘주택공급에 관한 규칙’을 적용받지 않기 때문에 분양가상한제 규제에서 자유롭고, 조합 입장에서는 운영 기간 중 발생하는 수익뿐만 아니라 운영 기간 종료 후 매각에 따른 차익실현도 가능하다.

그러나 실제 적용 가능성은 불투명하다는 게 업계의 지적이다. 서울시와 리츠 인허가를 담당하는 국토교통부는 대우건설의 반포3주구 재건축 리츠 제안에 부정적인 입장을 보이고 것으로 알려졌다. 리츠 방식 재건축사업이 분양가상한제 회피 수단으로 작용할 수 있다는 판단에서다.

실제로 서울시와 국토부는 지난해 말 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 조합의 ‘일반분양 통매각’ 방침을 불허한 전례가 있다.

신반포3차·경남아파트 조합은 지난해 말 임대관리업체인 ‘트러스트 스테이’에 일반분양 물량을 일괄 매각하기로 하고, 서초구에 변경 내용을 신고했지만 구는 “통매각을 위해선 정비계획을 변경해야 한다”는 국토부의 해석을 바탕으로 이를 반려했다.
다만, 대우건설은 리츠에 조합이 참여하므로 신반포3차·경남아파트 조합과는 사례가 다르다는 입장이다. 대우건설 관계자는 “조합이 일반분양분을 임대사업자에게 파는 것이 아니라, 조합이 현물출자로 리츠를 상장하면서 주주로 들어가는 방식”이라고 강조하며, “재건축 리츠 사업과 관련한 관계법령 검토를 마쳤다”고 설명했다.

리츠 방식 외에 건설사들이 최근 정비사업 수주전에서 조합원들의 이익을 높이기 위해 제시한 카드는 ‘후분양’이다. 정부의 규제 강화로 후분양 단지도 분양가상한제를 적용 받지만, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사를 피할 수 있기 때문이다.

후분양은 아파트 공정률 60% 이상일 때 분양하는 방식으로, 분양보증이 필요 없기 때문에 HUG의 분양가 통제 없이 조합이 분양가를 책정할 수 있다. 또한, 선분양과 비교해 약 2년 후 분양이 이뤄지기 때문에 그동안 상승한 시세도 반영할 수 있다는 장점이 있다.

건설사들도 이같은 장점을 감안해 최근 정비사업조합을 상대로 후분양에 유리한 조건을 담은 제안을 하는 경우가 많아졌다.

포스코건설은 서초구 신반포21차 재건축사업의 수주를 위해 조합원 금융부담이 없는 후분양을 추진하겠다고 발표했다. 자체보유자금으로 골조공사가 모두 완료되는 시점에 일반분양을 하겠다는 것이다.

삼성물산도 서울 서초구 반포1단지 3주구 수주를 위해 확정 공사비로 운용되는 후분양을 제안했다. 삼성물산 관계자는 “후분양시 분양 대금을 받는 시점이 늦어져 조합은 사업비를 별도로 조달을 해야 하는데, 사업비 전부를 회사 측이 책임지고 조달하겠다는 것”이라고 설명했다.

도시정비업계 관계자는 “정부의 재건축‧재개발 규제 강화 기조로 수주 물량이 줄며 정비사업 수주전이 과열되다보니 회사의 이익보다 조합에 유리한 조건을 담은 제안을 하는 건설사들이 늘어나고 있다”고 전했다.

이 관계자는 “다만, 이같은 분위기가 지속될 경우 대형건설사보다 자금동원 능력이 떨어지는 중견건설사들은 고사 위기에 몰릴 가능성이 크다”고 지적했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com