JP모건 "홍콩 부동산, '최악의 시기' 지났다"…금리 인하 기대에 '회복' 전망

홍콩 부동산 시장의 최악의 시기는 지났으며, 앞으로 몇 달 동안 시장이 더 빠른 금리 인하를 예상함에 따라 주택 판매가 계속 개선될 것이라는 전망이 나왔다고 13일(현지시각) 사우스차이나모닝포스트(SCMP)가 보도했다.

JP모건의 칼 찬(Karl Chan) 홍콩 부동산 리서치 책임자는 "중국 경제가 다시 큰 호황을 누리면 홍콩 부동산 시장이 예전으로 돌아가도 놀라지 않을 것"이라고 말했다.

홍콩 부동산 가격은 2019년 사회적 불안과 코로나19 팬데믹으로 시작된 경기 침체 이후 급락했다. 주택 가격은 2021년 9월 사상 최고치에서 올해 3월까지 28.4% 하락했다. 그러나 7월까지 4개월 연속 상승하며 올해 가격 하락 폭은 0.45%로 축소되었다.

미국 연방준비제도(Fed)가 이달 금리 인하를 재개할 것으로 널리 예상됨에 따라, 미국 달러에 통화가 고정된 홍콩 역시 이를 따를 것이다. 이는 상업용 부동산 소유주에 대한 압력을 완화하고 주택 구매자에게는 동기를 부여할 것으로 보인다.
하지만 시장 회복을 가로막는 역풍은 여전하다. 찬 책임자는 개발자들이 여전히 비정상적으로 많은 미분양 아파트 공급에 직면해 있으며, 높은 모기지 금리로 인해 임대 수익률보다 모기지 금리가 높은 '마이너스 캐리(negative carry)' 상황이 발생하고 있다고 지적했다.

그럼에도 불구하고 그는 "안정적인 성장이 있을 수 있다"며, 홍콩 주식 시장의 최근 상승세가 내년에도 계속된다면 "2026년에 지속 가능한 주택 가격 반등을 위한 전제 조건을 갖추게 될 것"이라고 내다봤다. 그는 "2026년에 주택 가격이 약 3~5% 반등할 수 있다"고 예측했다.

상업용 부동산 부문은 여전히 어려움을 겪고 있다. 모든 상장 홍콩 개발업체의 이자 부채 중 34%가 '고위험'으로 간주될 수 있으며, 이는 차용인이 지불을 지연하거나 대출 조건을 재협상할 수 있음을 의미한다. 사무실 부문은 2026년에도 마이너스 임대료가 계속될 수 있다.

소매 부문은 홍콩 주민들이 선전(深圳)으로 쇼핑을 가는 추세가 안정되면서 이제부터는 상황이 "안정되어야 한다"고 찬 책임자는 말했다. 하지만 JLL에 따르면, 2분기 주요 쇼핑센터의 공실률은 10.5%에 달해 사상 최고 수준이며, 하이 스트리트 임대료는 2003년 수준으로 돌아갔다.

JP모건은 홍콩 부동산 시장의 장기적인 회복이 "중국 경제의 안녕에 달려 있다"며, "역사적으로 홍콩 부동산 시장은 중국 경제와 강한 상관관계를 가지고 있어 회복하는 데 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.


신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com