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18일 KB금융그룹이 발간한 보고서에는 전세 제도의 구조적 리스크로 전세보증금이 주택 구입 자금의 큰 비중을 차지해 주택 경기 하락 시 전세보증금이 주택가격보다 높아지는 역전세 현상을 들었다.
또 주택 구입과 동시에 전세 계약이 가능해 집주인이 전세보증금만으로 주택을 구입할 수 있는 갭투자 가능성과 임차인이 집주인의 세금 체납 여부나 신용상태 등을 확인할 수 없다는 점을 지적했다.
결과적으로 전세 계약 때부터 전세보증금 미반환 위험에 노출되는 점, 주거안정을 위한 전세자금대출이 오히려 전세 가격 상승과 갭투자 수단이 돼 주택 시장 가격변동성을 더 높이는 요인이 되는 점 등을 문제점으로 꼽았다.
KB경영연구소는 전세자금대출로 인한 유동성 증가가 주택가격 왜곡으로 이어지지 않도록 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함시키고, 매매가격 대비 전세가격이 70% 이상인 주택에 대해서는 전세자금대출을 제한해야 한다고 제안했다.
임대인이 전세보증금 반환 용도로 대출을 신청하는 경우에 한해 한시적으로 주택담보대출 규제 한도를 담보인정비율(LTV) 70%까지 허용하고, 대출신청 금액이 1억5000만원 이하인 경우에는 DSR 적용도 배제해 임차인의 안정적인 퇴거 지원에 나서야 한다고 제언했다. 장기적으로는 임대인의 전세보증보험 가입 의무화가 필요하다고 내다봤다.
임대인 정보 부족으로 인한 전세 거래의 불확실성 해소를 위해서는 부동산 중개업소의 임대인 관련 정보 확인과 매매전세비에 대한 설명을 의무화해야 한다고 제시했다.
강민석 KB경영연구소 박사는 "우리나라만의 독특한 임차 형태인 전세제도가 지금까지는 무주택 서민들의 내 집 마련을 위한 주거 사다리 역할을 톡톡히 해왔지만, 최근 과도한 갭투자로 인해 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 발생함에 따라 제도적인 보완이 절실히 필요해졌다"고 강조했다.
정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com
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