[단독] 비주택 사업성 뚝·은행 잔금대출 문턱↑…중도금 부실 키웠다

오피스텔·지식산업센터 등 사업성이 떨어져 수분양자의 잔금 조달이 어려워지고, 기존 비주택 중도금대출의 연체와 부실로 이어지고 있다. 부동산 시장 침체에 더해 은행권의 대출까지 보수적으로 바뀌면서 잔금대출 문턱이 높아지고 기존 중도금대출의 상환 부담도 커졌다. 중도금은 완공 후 잔금대출로 대환되는 구조인데, 6·27 대출 규제로 담보인정비율(LTV) 규제가 적용되면서 담보 한도가 대폭 줄어든 것이다.

24일 글로벌이코노믹 취재를 종합하면 은행권은 부동산 시장 침체 이후 비주택 중도금·잔금 대출을 취급하지 않거나 사업성 심사를 강화하는 등 보수적인 기조를 보이고 있다. 임대수요 감소와 공실 증가, 감정가 하락 등으로 비주택의 수익성이 떨어지면서 금융회사의 대출 심사도 깐깐해진 것으로 파악됐다.

KB국민은행은 오피스텔·생활형숙박시설·상가 관련 중도금대출을 취급하지 않고 있으며, 과거 취급했던 지식산업센터도 현재는 중단한 상태다. 하나은행은 부동산 금융 리스크의 은행권 전이를 최소화하기 위해 지식산업센터·오피스텔 등 비주택 사업장의 잔금전환대출 요청 시 사업성을 면밀히 검토하고 심사를 강화하고 있다.

BNK경남은행도 주상복합아파트에 일부 포함된 오피스텔을 제외하면 비주택 중도금대출을 취급하지 않는다. NH농협은행 역시 중도금대출을 약 8000억 원 줄이는 방안을 검토하고 있지만, 부실 때문이 아닌 가계대출 물량 조절 차원이라고 설명했다.
은행의 잔금대출 문턱이 높아지면서 기존 중도금대출 상환에도 부담이 커지고 있다. 중도금은 완공 이후 잔금대출 등으로 대환하는 구조여서 잔금 조달이 막히면 기존 대출의 상환에도 차질이 생길 수 있기 때문이다.

저축은행중앙회 관계자는 “부동산 불황으로 인한 공급 물량 감소와 잔금대출 한도 축소로 최근 중도금대출 취급량이 감소하고 있다”면서 “중도금은 완공 후 잔금대출로 대환돼야 하는 구조인데, 6·27 대출 규제로 LTV 규제가 적용되면서 담보 한도가 과거 6억 원에서 2억 원까지 줄었다”고 설명했다.

전문가들은 분양 자체가 이뤄졌더라도 준공 이후 필요한 자금을 마련하지 못해 기존 중도금대출을 상환하지 못하는 문제가 나타나고 있다고 지적한다. 단순한 미분양보다 이미 분양받은 수분양자의 자금 조달 차질이 더 큰 문제라는 설명이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “근본적인 문제는 미분양이 아니라 이미 분양을 받은 수분양자들이 중도금을 연체하고 있다는 점”이라면서 “현재 금융권이 사업성 등을 조금 더 경직적으로 보고 있는 측면이 있는 것으로 보인다”고 말했다.

시행사의 자금난도 부실을 키우는 또 다른 요인으로 지목된다. 중도금 무이자나 이자 후불제 사업장은 시행사가 수분양자를 대신해 이자를 부담하는데, 시행사가 자금난으로 약정한 이자를 내지 못하면 금융회사는 주채무자인 수분양자에게 납부를 요구하게 된다. 이 과정에서 수분양자 대출이 연체로 이어질 수 있다.
부동산업체 한 대표는 “중도금 무이자나 이자 후불제로 시행사가 이자를 부담하기로 한 사업장에서 시행사가 자금난으로 이자를 내지 못하면 금융회사는 주채무자인 수분양자에게 이를 요구하게 된다”면서 “이 과정에서 분양계약 해지나 채무부존재 소송까지 겹치면 금융회사의 중도금 회수도 지연될 수 있다”고 말했다.

정부의 8·13 대책도 비주택 중도금 부실을 직접 해소하기에는 한계가 있다. 중도금·잔금대출 총량관리 완화는 가계대출이 대상인 반면에 문제가 된 지식산업센터 등 비주택 중도금은 사업자대출 성격이어서 별개다.

금융감독원은 비주택 중도금 연체율 상승을 인지하고 있지만 일부 저축은행에 집중된 만큼 금융회사 전반의 건전성을 위협할 수준은 아니라는 입장이다. 금융감독원 고위 관계자는 “연체율 상승 추세는 있지만 금융회사 건전성을 위협할 수준은 아니다”라면서 “특정 상품에 대한 개별 조치보다는 전체 연체율과 부실자산 등 전반적인 건전성 관리를 지속적으로 지도하고 있다”고 설명했다.


홍석경·이민지·구성환·최한결 글로벌이코노믹 기자 hong@g-enews.com