인천연구원, 도심복합개발 실행력 ‘균형’ 문제점 발표

인천연구원은 정책연구과제로 수행한 “인천 도심복합개발 추진을 위한 조례 세부기준 방향 연구” 결과보고서를 발표했다.

9일 연구원에 따르면 2025년 2월 시행된 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률’을 계기로 인천시가 도심 공간 재편의 중대한 갈림길에 섰다고 밝혔다.

이는 공공주택 공급과 도시 경쟁력 강화를 동시에 겨냥한 이 제도가 성과로 이어질지는 조례와 운영체계의 완성도에 달려 있다고 한다.

한편, 인천연구원은 최근 정책연구과제로 수행한 ‘인천 도심복합개발 추진을 위한 조례 세부기준 방향 연구’ 결과보고서를 통해, 도심복합개발 ‘공공성과 사업성의 균형 설계’를 꼽았다.
도심복합개발은 도시지역 내 노후·저이용 부지를 대상으로 주거·상업·업무·생활SOC 기능을 복합적으로 도입하는 개발 방식이다.

법률은 사업 유형을 성장거점형과 주거중심형으로 구분하고, 공공주택 공급을 전제로 건폐율·용적률 완화 등 강력한 규제 특례를 부여한다. 문제는 이러한 특례가 자칫 민간 개발 이익만 키우는 수단으로 전락할 수 있다는 점이다.

이에 연구진은 공공성을 확보하기 위한 핵심 요소는 ▲공공주택 공급 ▲생활SOC 확충 ▲주민 참여와 지역 상생 ▲절차적 공공성 ▲협력 거버넌스를 제시했다. 반면 사업성 확보를 위해서는 ▲비례율 조정과 사업성 보정 ▲재정·금융 지원 ▲민간 투자자 참여 확대 ▲신탁·리츠(REITs) 구조 활용 등이 필요하다고 분석했다.

특히 인천시에 법령상 위임된 주요 사안인 ‘주거거점형 도심복합개발혁신지구 요건’과 ‘국민주택규모 주택 공급 기준’에 대한 검토 결과는 시사점이 크다. 주거거점형 혁신지구 요건은 ‘도시 및 주거환경정비법’과 유사한 틀을 따르되, 일부 기준이 완화된 형태로 나타났다.

연구진은 노후도 기준 완화가 공급 확대와 사업성 측면에서는 유리하지만, 공공개입의 정당성을 약화시킬 수 있다는 점을 경고했다. 무분별한 완화는 “왜 이 지역에 공공이 개입해야 하는가”라는 근본적 질문을 피할 수 없다는 것이다. 지역 선정의 타당성과 공공기여 방안을 동시에 설계해야 한다는 것이다.
국민주택규모 주택 공급 기준 역시 경직된 수치 규정보다는 지역 특성과 입지, 민간 참여 수준에 따라 탄력적으로 적용할 수 있는 가변적 정책 틀이 필요하다고 강조했다. 단일 비율을 강제하기보다는 선택 가능한 지침 형태로 세부기준을 마련해야 한다는 제안이다.

이번 연구에서는 도심복합개발이 단순한 개발 사업이 아니라, 제도 운영 능력을 시험하는 정책 과제임을 분명히 했다. 이를 위해 ▲도심복합개발 운영지침 마련 ▲전담 지원기구 구성과 민관 협력체계 구축 ▲규제 특례와 공공기여의 균형을 관리하는 운영체계 정비 등을 정책 방향을 제시했다.

신형준 인천연구원 부연구위원은 “도심복합개발사업의 성공 여부는 각 주체 간 협업체계와 운영 기준의 정교함에 달려 있다”라며, “최근 제정된 ‘인천광역시 도심 복합개발 지원에 관한 조례’를 기반으로 지역 여건에 맞는 실행체계를 구체화해야 제도가 정착 된다”라고 강조했다.


김양훈 글로벌이코노믹 기자 dpffhgla111@g-enews.com