7% 모기지에 멈춘 美 주택…AI 랠리 둔화 겹치면 충격 커진다

미국 주택 시장에서 30년 만기 주택담보대출 금리가 2026년 9월 1일(현지시각) 기준 6.89%로 치솟으며 주택 수요를 강하게 억누르고 있다.

배런스(Barron's)는 같은 날 자산운용사 아폴로의 토르스텐 슬록 수석 이코노미스트 보고서를 인용해 주택 부진이 경기 전반의 위험 요인으로 떠올랐다고 보도했다. 주택 경기 침체가 이어지는 가운데 인공지능(AI) 지출마저 둔화할 경우 증시 완충력이 약해지며 한국의 대미 가전과 건자재 수출 전선에 부담을 줄 수 있다는 분석이다.


아폴로가 발표한 127페이지 분량의 주택 전망 보고서에 따르면 미국 가계 대다수는 30만 달러(약 4억 1250만 원) 이하 주택만 감당할 수 있는 수준으로 구매력이 낮아졌다. 모기지 금리는 6.89%로 상승해 코로나19 팬데믹 당시 저점의 두 배를 넘어섰다. 대출 의존도가 낮은 고가 주택 시장을 제외한 대다수 가격대에서 거래와 가격 상승세가 멈춰 섰다.
주택 시장의 정체는 자산 보유자와 진입 희망자 사이의 격차를 벌려놓았다. 슬록 수석 이코노미스트는 배런스와의 전화 통화에서 이미 집을 가진 사람들은 자산 가치 상승을 바탕으로 자금을 융통하며 유리한 위치를 지킨다고 설명했다.

반면 새로 진입하려는 사람들은 대출 조달 비용이 너무 비싸져 극심한 어려움을 겪는 구조다. 신규 주택 착공이 줄어들면서 주택 부문이 미국 국내총생산(GDP) 성장에 기여하는 몫은 매우 낮아질 것으로 보인다.


주택 시장을 짓누르는 직접적 배경은 장기 채권 금리의 급등이다. 미국 10년 만기 국채 금리는 9월 1일 4.795%로 뛰어올라 2025년 1월 이후 최고치를 기록했다. 기준금리 역할을 하는 10년물 금리가 치솟자 모기지 뉴스 데일리가 집계한 주택담보대출 금리도 6.89%로 올라섰다.

채권 수익률 급등은 주택건설 업종 주가를 끌어내렸다. 아이셰어즈 미국 주택건설 ETF는 2.5% 떨어진 92.36달러(약 12만 7000원)에 마감하며 2026년 5월 이후 가장 낮은 종가를 기록했다. 대형 건설사 레나는 1.6%, DR호튼은 2.2%, 풀트그룹은 2.5% 하락했다.

다우존스 마켓 데이터에 따르면 이 펀드는 2010년 이후 16년 동안 연말까지 11차례 상승했으나 최근 2년 연속으로 같은 기간 손실을 냈다.

미국의 주택 거래 단절은 한국의 대미 수출 산업에도 직접 영향을 미친다. 이주 수요가 멈추고 신규 착공이 줄어들면 미국 시장에 들어가는 빌트인 냉장고와 세탁기 등 백색가전과 바닥재·단열재 수요가 위축된다.

주택 자산의 소비 견인력이 약해진 상황에서 미국 빅테크의 AI 설비투자마저 속도 조절에 들어갈 경우 한국 수출 기업이 체감하는 주문 감소 압력은 가중될 수 있다.

향후 전개 경로는 금리 방향성과 건설사의 공급 전략에 달려 있다. 미국 건설업계가 프리미엄 고가 주택 위주로 공급을 유지할 경우 프리미엄 부품 판로는 일정 부분 방어될 수 있다. 그러나 전반적인 주택 거래 침체가 이어지면 범용 자재와 가전 출하량은 둔화 흐름을 벗어나기 어렵다.

이 경로가 깨지는 반증 조건은 뚜렷하다. UBS의 존 로발로 애널리스트는 투자자들 사이에서 주택 건설주가 바닥에 근접했다는 인식이 커지고 있어 11월부터 이듬해 1월 사이 반등 여건이 조성될 수 있다고 짚었다.

거시경제 충격 없이 국채 금리가 하향 안정되어 모기지 금리가 6% 초반으로 내려앉는다면 주택 거래가 살아나며 대미 수출 둔화 우려는 빠르게 해소될 수 있다. 연말 계절적 매수세의 부활 여부는 장기 금리의 진정 시점이 좌우할 것으로 관측된다.


김주원 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com