"고금리 시대, 펀더멘털이 답"… 美 자산운용사 "亞 부동산 비중 늘리되 美 베팅 유지"

미국 연방준비제도(Fed)의 추가 금리 인상 등으로 글로벌 고금리 기조가 15년 만에 최고 수준을 지속하는 가운데, 글로벌 자산운용사들이 차입 비용을 극복할 실질적인 순영업이익(NOI) 성장을 찾아 아시아·태평양 상업용 부동산 시장으로 포트폴리오를 빠르게 다변화하고 있다.

글로벌 기관 투자자들이 아시아·태평양 시장의 상업용 부동산을 역사적으로 '과소 편입(Underweight)'해 왔다는 점을 인식하기 시작한 데다, 금리 인하에 기댄 단순 평가이익 기대가 무너지면서 탄탄한 임대 수요와 재개발 기회를 갖춘 핵심 거점으로 자금이 쏠리고 있다는 분석이다.

그러나 동시에 세계 최대 규모인 미국 상업용 부동산 시장에 대한 투자를 지정학적 위험이나 규제 불확실성 때문에 중단할 경우 포트폴리오 전체의 수익률 왜곡이 불가피하다는 경고도 함께 제기됐다.

10월 20일(현지시각) 홍콩 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 보도에 따르면, 총 8,080억 달러(약 1,100조 원·2분기 기준)의 자산을 운용하는 미국 프린시펄 파이낸셜 그룹 산하 프린시펄 자산운용(Principal Asset Management)은 아시아·태평양 지역의 오피스 및 상업용 부동산 투자 비중을 확대할 채비를 갖추고 있다.

리처드 힐(Richard Hill) 프린시펄 자산운용 글로벌 부동산 연구·전략 수석 전무이사는 SCMP와의 인터뷰에서 "미국, 유럽, 중동의 기관 투자자들을 만날 때마다 그들이 아시아·태평양 지역 상업용 부동산을 전체 자산 평가액 대비 구조적으로 너무 적게 담고 있었다는 현실을 자각하고 있다"고 밝혔다.

힐 전무는 아태 지역 상업용 부동산 수요가 급증하는 배경으로 미국 등 주요국의 높은 금융 비용을 지목했다.

미 연준은 끈적한 인플레이션(8월 소비자물가 3.4%)을 잡기 위해 지난달 기준금리를 0.25%포인트 인상하며 3년 만에 새로운 긴축 노선을 재가동했다.

그는 "지난 15년간 그 어느 때보다 높은 금리 환경에서 투자자가 수익을 낼 수 있는 유일한 길은 높은 조달 금리를 상쇄할 만큼 펀더멘털이 빠르게 성장하는 자산을 발굴하는 것뿐"이라며 "과거 2~3년 동안 저금리 복귀에 기대어 수익률을 방어하려던 환상은 끝났고, 이제는 임대료와 순영업이익(NOI)을 창출할 수 있는 철저한 펀더멘털 접근법만 살아남을 것"이라고 강조했다.

실제로 아태 지역 부동산에 대한 자금 유입은 가파르다.

금융 데이터 제공업체 MSCI에 따르면, 올해 상반기 아시아·태평양 상업용 부동산 투자액은 전년 동기 대비 29% 급증한 1,037억 달러(약 141조 원)를 기록했다.

글로벌 크로스보더(국경 간) 부동산 거래에서 아태 지역이 차지하는 비중 역시 2022년 이후 지속 상승해 지난해 말 역대 최고치인 32%에 도달했다.

힐 전무는 특히 기관 자금이 몰리는 핵심 시장으로 한국, 호주, 일본, 싱가포르 4개국을 꼽았다.

프린시펄 역시 포트폴리오 다각화 차원에서 아태 지역의 비중 확대를 모색하고 있으나, 특정 기한을 두지 않고 엄격한 선별 투자를 집행하겠다는 방침이다.


아태 시장의 매력이 부각되고 있음에도, 힐 전무는 투자자들이 미국 상업용 부동산 시장에서 과도하게 발을 빼는 행태에 대해 강력한 경고를 던졌다.

프린시펄의 추정에 따르면, 올해 2분기 미국 상업용 부동산 시장에서 외국인 투자자가 차지하는 비중은 전체 거래량의 약 5% 수준까지 쪼그라들었다. 이는 2015년 4분기 기록했던 정점(22%)과 비교해 4분의 1 토막이 난 수준이다.

힐 전무는 "투자 기준이 과거보다 훨씬 까다로워진 것은 사실이지만, 미국은 여전히 세계에서 가장 거대한 상업용 부동산 시장"이라며 "미국 투자를 외면하는 것은 글로벌 상업용 부동산 포트폴리오에서 세계 최대 자산을 의도적으로 결손시키는 치명적인 결정이 될 수 있다"고 지적했다.

한편, 미국 내 부동산 투자 환경은 도널드 트럼프 행정부의 경제안보 규제 드라이브로 복잡성이 더해지고 있다.

트럼프 대통령이 '미국 우선 투자 정책' 각서를 통해 외국인투자심의위원회(CFIUS)를 총동원해 군사 시설 및 민감 인프라 인근의 농지와 상업용 부동산에 대한 중국계 자본의 유입을 철저히 차단하고 있는 만큼, 외국계 자본의 미국 부동산 진입에 대한 규제 심사는 과거 어느 때보다 엄격해진 상태다.

글로벌 부동산 투자 전문가들은 "고금리 장기화 국면에서는 부실 자산 처분과 재개발 리모델링을 통해 임대료를 방어할 수 있는 자산 관리 능력이 승패를 가를 것"이라며 "글로벌 큰손들의 자금 배분이 아시아의 '성장 엔진(한국·호주·싱가포르)'과 미국의 '절대적 규모(스케일)' 사이에서 균형을 재설정하는 2차 리밸런싱에 진입했다"고 총평했다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com