"야경은 화려한데 사무실은 텅텅"… 상하이 오피스 공실률 '세계 1위' 불명예

중국 경제의 상징이자 상업 수도인 상하이의 오피스 빌딩 공실률이 25%에 육박하며 전 세계 주요 20개 대도시 중 가장 높은 수치를 기록했다.

미·중 지정학적 갈등과 중국 내 경제안보 법 집행 강화로 글로벌 다국적 기업들이 중국 내 사업 거점을 대거 축소하거나 철수한 반면, 공실 사태를 감추기 위해 빈 건물 외벽 창가에만 인위적으로 조명을 켜 야경을 유지하는 '유령 마천루' 현상까지 나타나고 있다.

이 같은 상업용 부동산 위기는 상하이를 넘어 충칭 등 내륙 거점 도시로 급속히 번지며 중국 경기 둔화의 깊은 골을 여실히 드러내고 있다.

10월 20일(현지시각) 일본 종합 경제 미디어 닛케이 아시아 상하이발 보도에 따르면, 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE의 최신 데이터 집계 결과 올해 2분기 상하이의 프라임급 오피스 공실률은 24.5%를 기록해 전 세계 20개 주요 도시 가운데 1위를 차지하는 불명예를 안았다.
중국의 정치 수도인 베이징 역시 17.9%의 높은 공실률을 기록하며 세계에서 8번째로 사무실이 많이 빈 도시로 꼽혔다.


상하이의 오피스 공실률은 코로나19 팬데믹 직전인 2019년 4분기 대비 5.1%포인트 급등했다.

같은 기간 원격근무 확산으로 오피스 위기를 겪은 뉴욕(3.8%p 상승), 런던(2.6%p 상승), 도쿄(0.7%p 상승)의 공실률 증가 폭을 크게 웃도는 수준이다.

황푸강을 사이에 두고 와이탄(The Bund) 맞은편에 늘어선 푸둥 루자쭈이(Lujiazui) 금융지구의 초고층 빌딩들은 여전히 화려한 불빛을 내뿜고 있지만, 실상은 껍데기뿐인 경우가 허다하다.

실제 세입자가 단 한 명도 입주하지 않은 텅 빈 건물임에도 상하이 특유의 상징적인 스카이라인 야경을 유지하기 위해 강 쪽을 향한 외벽 창문 측 전등만 켜놓는 기이한 풍경이 연출되고 있다.

오피스 시장이 붕괴 직전에 몰린 핵심 원인은 다국적 기업들의 '투자 철회(디리스킹)'다.

중국 국가외환관리국(SAFE)에 따르면, 올해 2분기 순(Net) 기준 중국의 외국인 직접투자(FDI) 유입액은 266억 달러(약 36조 원)로 전 분기 대비 23% 급감했다.

미국과 유럽계 투자은행(IB), 컨설팅, 테크 기업들이 미·중 갈등 격화와 대중 규제 리스크를 피해 아시아태평양 본부를 싱가포르나 일본으로 이전한 데다, 최근 반간첩법 리스크와 양국 관계 냉각으로 일본계 제조·금융 기업들마저 신규 투자 지출을 전면 동결하고 사무실 면적을 줄인 탓이다.


글로벌 기업 철수 여파는 연안을 넘어 내륙 대도시로 도미노처럼 번지고 있다.

중국 남서부의 핵심 거점인 충칭의 주요 오피스 빌딩 현장에는 각 층마다 빈 사무실 문앞에 '임대료 파격 할인 협상 가능'이라는 건물주의 전화번호 쪽지가 나붙어 있다.

약 200㎡ 규모의 한 사무실은 바닥 마감재가 뜯겨 나가고 천장에는 전선이 어지럽게 늘어져 있는 등 임차인을 구하지 못해 폐허처럼 방치돼 있으며, 이전 외국계 입주사의 명패만 덩그러니 남아 있는 실정이다.

충칭 도심에는 부동산 개발업체의 심각한 유동성 위기로 공사가 중단된 채 방치된 60층 규모의 초대형 랜드마크 마천루도 등장했다.

하층부 일부만 임시 쇼핑몰과 식당가로 전용됐을 뿐 고층부 오피스는 통째로 비어 있어, 밤이 되면 주변 빌딩과 대조적으로 건물 전체가 암흑 속에 묻힌 채 서 있다.


중국 대도시 주요 마천루와 오피스 빌딩의 상당수는 국유기업(SOE) 및 지방정부 투자 플랫폼(LGFV)이 소유하고 있어, 당장 대규모 디폴트(채무불이행)나 건물 압류와 같은 파국으로 이어지지는 않고 있다.

그러나 시장에서는 장기 공실에 따른 임대료 폭락이 불가피하다고 경고한다.

글로벌 부동산 투자 전문가들은 "국유 빌딩들이 빈 사무실을 채우기 위해 헐값 임대료 경쟁에 나설 경우, 재정 여력이 취약한 민간 소유 상업용 빌딩과 부동산 펀드들이 먼저 무너져 내릴 것"이라며 "외국인 투자 이탈과 내수 서비스업 침체가 맞물린 중국 오피스 시장의 침체는 단기간에 반등하기 어려운 구조적 불황에 진입했다"고 진단했다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com