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집값이 오르면 정부는 규제를 강화하고, 집값이 하락하면 경기 부양책이나 거래 활성화 대책을 내놓는다.
정권에 따라 정책 방향은 달라지지만 변하지 않는 원칙이 있다. 주택 가격은 결국 수요와 공급의 균형에 의해 결정된다는 점이다.
주택 시장은 일반 상품과 달리 공급에 긴 시간이 필요하다. 토지 확보부터 인허가, 착공, 준공을 거쳐 실제 입주까지 수년이 걸리기 때문에 공급 부족은 장기간 가격 상승 압력으로 작용한다.
향후 입주 물량 감소가 예상되면서 실수요자들은 지금 집을 사지 않으면 더 비싸질 수 있다는 불안감을 느끼고 있으며 이는 다시 가격 상승 기대를 키우는 요인이 되고 있다.
실제로 최근 몇 년간 주택 공급의 선행지표인 인허가와 착공 물량은 감소세를 보이고 있다. 공사비 상승과 인건비 증가, 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축으로 사업 추진 여건은 악화됐다.
여기에 복잡한 인허가 절차와 각종 규제까지 더해지면서 신규 공급은 더욱 어려워지고 있다. 이는 향후 주택 공급 감소로 이어질 가능성이 크다.
그럼에도 시장 과열 시 가장 먼저 등장하는 대책은 대출 규제, 세금 강화, 거래 제한 등 수요 억제 정책이다.
과거에도 강력한 규제가 시행됐지만 주요 지역 집값은 장기적으로 상승했다. 오히려 공급 부족에 대한 우려를 키우며 매수 심리를 자극하는 부작용을 낳기도 했다.
경제 원리상 공급이 부족한 시장에서 수요 억제만으로 가격을 안정시키기는 어렵다. 주거 수요는 필수 수요이기 때문이다.
특히 서울과 수도권은 일자리, 교육, 교통, 문화 인프라가 집중된 지역으로 수요가 꾸준히 유입되고 있다. 인구 감소 시대에도 수도권 집중 현상이 이어지는 만큼 수요를 인위적으로 줄이는 데는 한계가 있다. 결국 시장 안정을 위해서는 충분한 공급 기반 확보가 필수적이다.
서울은 신규 택지 개발이 쉽지 않은 만큼 재건축과 재개발 활성화가 현실에 맞는 공급 확대 방안으로 꼽힌다. 노후 주거지를 정비해 주택 공급을 늘리고 도시 경쟁력을 높일 수 있기 때문이다.
하지만 현재 재건축·재개발 사업은 복잡한 절차와 각종 부담금, 주민 갈등 등으로 사업 기간이 지나치게 길어지는 문제가 있다. 공급 확대를 위해서는 공공성과 사업성의 균형을 맞추면서 사업 절차를 합리적으로 개선할 필요가 있다.
지방 시장은 수도권과 다른 접근이 필요하다. 수도권이 공급 부족을 걱정하는 반면 지방은 미분양 증가와 인구 감소, 지역 경기 침체가 더 큰 문제다.
이에 전국을 동일한 기준으로 규제하기보다 지역별 수급 상황에 맞는 맞춤형 정책이 요구된다. 수도권은 공급 확대에, 지방은 수요 기반 확충과 미분양 해소에 정책 역량을 집중해야 한다.
정책의 일관성과 예측 가능성도 중요하다. 주택 공급은 장기 사업인 만큼 정책이 자주 바뀌면 사업 추진 주체들은 투자 결정을 미루게 되고 시장 불확실성은 커진다. 이는 결국 공급 위축과 가격 변동성 확대를 초래할 수 있다.
부동산 정책의 목표는 단순히 집값을 억제하는 것이 아니라 국민이 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 만드는 데 있다. 이를 위해서는 단기적인 가격 통제보다 장기적인 공급 기반 구축에 정책의 무게를 둘 필요가 있다.
규제는 필요하지만 공급 확대 없는 규제만으로는 지속적인 시장 안정을 기대하기 어렵다.
충분한 공급과 합리적인 규제 그리고 예측 가능한 정책 환경이 함께 갖춰질 때 건강한 부동산 시장이 만들어질 수 있다.
최성필 글로벌이코노믹 기자 nava01@g-enews.com
