“3.3㎡당 700만원대부터 3902만원까지”···아파트분양가의 경제학

[글로벌이코노믹 최인웅 기자] 최근 SK건설이 서울 대치동에서 국제아파트를 재건축한 ‘대치 SK뷰’의 3.3㎡당 평균 분양가를 3902만원에 책정했다. 구 30평형대 기준(전용면적 84㎡)으로 순수 분양가만 10억~11억원으로 지난해 말 삼성물산이 서초 우성 3차아파트를 재건축한 ‘래미안 서초 에스티지’ 3.3㎡당 분양가(최고 3100만원대)보다 800만원 높은 수준이다. 당시 래미안 에스티지는 2008년 이후 서울 강남권 분양 중 최고 경쟁률(평균 72대 1)을 나타낸 바 있다.

‘대치 SK뷰’의 분양가는 다음달 바로 앞에 입주하는 ‘래미안 대치청실’ 평균 분양가(3.3㎡당 3213만원)보다도 700만원가량 높다. 이러한 분양가에도 ‘대치 SK뷰’는 1순위 청약접수 결과 30가구(특별공급 제외) 모집에 1519명이 몰려 평균 50.63대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 역대 강남권 경쟁률 3위안에 드는 기록이다.

덕분에 향후 예정돼 있는 일부 강남권 재건축 분양단지들은 ‘대치 SK뷰’에 이어 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원대 돌파를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다.

한편 지난해 말 대우건설이 경기 양주시에 공급한 푸르지오 1,2차의 경우, 3.3㎡당 평균 분양가가 800만원대 초중반에 불과했지만 당시 일부 미분양을 기록한 바 있다. 올 들어 분양시장이 살아나면서 미분양 물량을 대부분 소진하긴 했지만, 지난 4월 ‘양주 푸르지오 3차’의 경우에도 역시 대규모 미달사태가 벌어진 바 있다. 양주 푸르지오 3차의 3.3㎡당 평균 분양가는 900만원대 중반으로 1,2차보다 100만원가량 비쌌다.
대우건설 관계자는 “양주나 김포, 파주 등 수도권 일부지역에선 이전 금융위기를 거치며 미분양으로 인한 할인분양 등을 몇 번 경험한 터라 다른 지역과 달리 청약통장이 있어도 잘 안 쓰고 오히려 선착순 분양에서 계약을 많이 하는 편”이라며 “양주 푸르지오 3차의 경우에도 청약경쟁률은 미미했지만 분양 한 달 만에 85%가 계약을 완료했고, 현재는 일부 저층세대 외에는 모두 완판된 상태”라고 설명했다.

이달 초 대림산업은 대우건설과 같은 양주에서 ‘e편한세상’을 분양하면서 3.3㎡당 평균 분양가를 790만원대로 정했다. 최근 개관한 견본주택에서만 주말동안 2만5000여명이 다녀갈 정도로 청약예비 고객들의 관심을 받았고, 결과는 전 평형 모두 순조롭게 순위 내 마감을 기록했다.

일반적으로 주변시세대비 분양가가 저렴하게 나오면 청약자들이 몰리기 마련이다. 실수요와 함께 투자수요도 가세할 수 있다. 하지만 분양가가 저렴하다고 해서 반드시 경쟁률이나 계약률이 높다고 단정지을 순 없다. 당시의 부동산 경기와 그 지역의 개발호재 및 배후수요 등도 중요한 결정요소로 작용하기 때문이다.

올 들어 서울 및 수도권에서 신규 분양한 단지들은 대체적으로 3.3㎡당 평균 최저 700만 원대서부터 강남권 재건축 단지와 같이 땅값이 비싼 지역들의 경우 4000만 원대에 육박하게 분양가를 책정하고 있다. 단지마다 다소 차이가 있긴 하지만 분양가의 경우, 기본적으로 땅값과 공사비, 설계비, 일반관리비 등을 포함하고 주변 시세를 감안해 정하는 게 보통이다.

건설업계에 따르면, 지역마다 차이가 있긴 하지만 서울의 경우 공사비가 분양가의 30~40%를 차지하고 있고, 땅값은 분양가의 35% 정도를 차지하는 것으로 알려져 있다. 또한 분양가 중 건설사의 이익은 10~15% 정도다. 물론 이는 분양계약이 모두 완료된 상황을 가정한 것이다.
업계 관계자는 “예전이나 지금이나 아파트 미분양의 가장 큰 원인은 바로 분양가라고 할 수 있지만, 같은 지역에 분양되는 아파트일지라도 건설사에 따라 분양가는 천차만별일 수 있다”며 “건설사마다 주변 아파트 시세에 더 비중을 두는 경우도 있고, 분양원가를 분석한 뒤 개발이익을 고려하거나 미래수익을 따져 분양가를 책정하기도 하기 때문”이라고 설명했다.

실제로 서울 강남 3구나 재건축 및 재개발 단지 등을 제외하고 수도권 단지나 신도시들의 경우엔 개발호재나 배후수요보다는 분양가 적정여부에 따라 일희일비 되는 경향이 많은 것으로 나타났고, 반포나 서초, 대치, 개포, 가락 등 서울 재건축 단지들과 강남 중심지역의 경우엔 단순 분양가보다 주변시세나 개발호재, 입지와 배후수요 등이 상대적으로 더 영향력이 큰 것으로 분석됐다.

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특히 9월이후 하반기 분양 시장에서 단연 주목되는 곳은 서울 강남 재건축 단지다. 삼성물산이 이달 중 분양하는 서초 '우성2차'를 재건축한 '래미안 서초 에스티지S'의 분양가는 3.3㎡당 3500만원 전후가 될 것으로 업계는 예상하고 있다. 지난해 앞서 분양한 서초 우성 3차 재건축 아파트(래미안에스티지) 분양가(최고 3100만원대)보다 400만원 오른 수준이다.

대우건설은 10월 서울 반포동 삼호가든 4차 아파트를 재건축한 ‘반포 센트럴 푸르지오 써밋'을 공급할 계획이다. 전용면적 49~133㎡ 총 751가구가 들어서는 이 단지는 일반 분양분이 201가구이다. 3.3㎡당 분양 예상가는 3000만원대 중후반이 거론되고 있다.

GS건설이 10월 서초구 잠원동 반포 한양을 재건축해 분양하는 ‘반포 한양자이’(전용 59~153㎡ 152가구)와 대림산업이 같은 달 잠원동 한신 5차를 재건축하는 ‘아크로리버뷰’(전용 59~84㎡ 41가구)는 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원이 넘어설 것으로 업계는 보고 있다.

김덕례 주택산업연구원 박사는 “강남 재건축 단지들은 다수의 조합원 물량대비 일반 분양분이 거의 없는 편이라 수요대비 공급이 부족할 수밖에 없다”며 “분양가를 크게 높여도 수요가 따라주면 경쟁률은 높을 수밖에 없는 상황이지만 같은 서울 재건축 단지라도 강남 대치나 개포, 반포 등의 단지들과 강북 재건축이나 고덕 등 기타 강남지역의 재건축 단지들과는 비교해야할 것”이라고 설명했다.

그는 또 “경제력이 되는 사람들은 돈을 더 써서라도 좋은 입지와 고급주택을 선호하기 마련”이라며 “그렇다고 강남의 재건축 단지들이 4000만 원대를 훌쩍 넘은 분양가를 책정하지는 않을 것으로 예상되고, 어느 정도 상한선은 존재할 것으로 본다”고 덧붙였다.

박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “강남 재건축 단지들의 분양가가 높은 이유는 기존 저렴하게 분양한 단지들이 적게는 1억원에서 많게는 3억원까지 프리미엄이 붙다보니 건설사들이 이러한 프리미엄까지 반영해 분양가를 책정한 영향이 크다”고 전했다.

이러한 강남 재건축 단지들과는 달리 향후 수도권에선 합리적인 분양가를 책정한 단지가 인기를 끌 것으로 보인다.

지난달 중흥건설도 광교신도시에서 ‘중흥S-클래스’의 3.3㎡당 평균 분양가를 1600만원대로 정해 주변 시세보다 저렴하다는 입소문이 퍼지면서 1780가구(특별공급 제외) 모집에 7만명 가량이 몰렸다. 일부 인기평형대의 경우엔 500대 1이상의 경쟁률을 기록하기도 했고 현재일부 떳다방도 형성돼 5000만원 이상의 웃돈도 붙어있는 것으로 알려졌다.

이러한 상황을 감안해 대림산업은 다음달 용인 남사도시개발사업구역에서 단일 분양단지로는 역대 최대 규모인 7000여 가구의 ‘e편한세상 용인 한숲시티’를 분양하면서 3.3㎡당 평균 분양가를 800만원대 초반으로 검토 중이다. 이는 인근 동탄2 신도시 분양가보다 최고 수백만원 낮은 수준이라 벌써부터 사전 홍보관에는 6만명 이상이 다녀간 것으로 알려졌다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “대부분의 수도권 지역들은 개발수요나 입지보다는 분양가에 민감한 편”이라며 “동탄2 신도시도 1기 신도시대비 분양가가 저렴한 것으로 알려지면서 사람들이 몰렸지만 최근 분양가를 상당수준으로 높인 단지는 예상과 달리 기대에 못 미친 단지도 일부 나왔다”고 전했다.
최인웅 기자 ciu017@