가로주택정비사업, '침체' 주택 시장 대안 될까?

최근 잠실 주공5단지의 정비계획안이 통과되면서 강남권 재건축 사업이 본격화 될 것으로 기대감이 높았다. 하지만 대출규제·금리인상 등으로 인한 주택 시장 침체 분위기가 지속되면서 서울 강남권 등의 재건축 시장이 움츠려 들고 있다. 일부 분양 시장 등에서 활기를 찾고는 있으나 주택 시장 전반에 여전히 냉기가 돌고 있다.

이런 가운데 소규모 재건축·가로주택정비사업이 침체된 주택 시장의 돌파구로 떠오르고 있다.
가로주택정비사업은 지은 지 30~40년 된 저층 단독·연립주택·빌라 등 2~3개 동의 대상을 대규모 철거 없이 주거지 도로·기반시설 등 종전의 가로를 유지하면서 진행하는 주거환경 개선 사업으로, 소규모 재건축·미니 재건축으로 불리며 최고 15층 높이의 공동주택을 지을 수 있다. 면적 1만㎡·200가구 미만이며 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳에서 추진된다.

최근에는 오세훈 서울시장의 신속통합기획(신통기획)이 본격 추진되면서 사업성이 높아져 대형 건설사들도 참여해 수주 경쟁을 펼치고 있다. 신통기획은 정비계획 수립단계부터 서울시가 공공성·사업의 균형을 이룬 가이드를 제시하고, 사업을 신속하게 추진할 수 있도록 지원하는 공공계획이다.

24일 업계에 따르면 HJ중공업은 소규모 재건축으로 제주도 제주시 연동 우주빌라와 정한빌라를 철거하고 '연동 해모로 루민'으로 142세대를 공급한다. 이 중 전용 84㎡ 75세대를 내달 분양한다.

이달 말부터 입주를 시작하는 서울 강동구 상일동 '고덕 아르테스 미소지움'도 대표적인 소규모 재건축 사업장이다. 옛 벽산빌라를 재건축한 이 아파트는 2019년 7월 사업시행인가를 받았고, 2020년 10월 추가 가구에 대한 일반분양을 받았다. 당시 평균 청약 경쟁률이 무려 537.1대 1에 이르러 화제가 되기도 했다.

소규모(미니) 재건축은 정비구역 지정이나 추진위원회 결성 등의 절차가 생략되고, 건축심의를 통해 사업시행·관리처분 인가를 한번에 처리할 수 있어 추진 속도가 기존 재건축·재개발 사업보다 훨씬 빠르다.

또 조합원 수가 적어 이견·논란 여지가 낮고 의견 수렴도 비교적 쉬워 3~4년이면 사업 마무리가 가능하다. 조경기준‧건폐율‧건축물 높이 제한‧주차장 설치기준 등의 규제 완화 혜택도 있다.

실제 지난 22일 1순위 청약을 접수한 서울 영등포구 '센트레빌 아스테리움 영등포'는 가로주택정비사업으로 공급된 단지다. 1순위 청약에서 57세대 모집에 1만1385명이 신청해 평균 199.7대 1로 치열한 경쟁을 펼치기도 했다.

효성중공업·라온건설도 각각 강남구 삼성동 일원과 청담동 영동·한양빌라의 가로주택정비사업을 통해 27세대(전용 59~133㎡‧4월)와 16세대(전용 78~105㎡‧6월)를 공급할 계획이다.

지난해 4월에는 DL이앤씨가 인천 미추홀구 용현3구역을 수주하며 가로주택정비사업에 처음으로 진출했다. 현대건설은 지난해 12월 서울 강남구 대치선경3차아파트 가로주택정비사업의 시공사로 선정됐다.

소규모(미니) 재건축·가로주택정비사업은 소규모 주택 정비를 활성화하기 위해 2018년 2월 시행됐다. 일반 재건축과 달리 '빈집과 소규모주택 정비에 관한 특례법'의 적용을 받는다. 소규모 재건축은 도로 한 면만 있어도 사업진행이 가능하나, 가로주택정비사업은 폭 6m이상 도로가 둘러싼 지역 요건을 충족해야 하는 차이가 있다.

한편, 신규 아파트 공급 확대와 관련해 이재명 더불어민주당 대선후보·윤석열 국민의힘 대선후보 모두 재건축‧재개발 규제 완화를 공약으로 적극 나섰다.

정비사업 시작 단계 문턱을 낮추는 데는 한 목소리를 내고 있다. 하지만 정비사업 활성화의 최대 장애물로 꼽히는 재건축 초과이익환수제(재초환)와 정부가 분양가를 규제하는 분양가 상한제(분상제)에 대해서는 의견이 갈린다.

두 후보 모두 재건축·재개발 용적률을 500%로 상향하겠다는 약속을 내놓아 사실상 재건축이 어려운 신도시 등지의 정비사업이 활성화될 것이라는 기대가 일고 있다.


손민지 글로벌이코노믹 기자 minjizzang@g-enews.com