규제 풀자 구축 아파트 매수세 반등…'재건축 훈풍' 불까

정부의 규제 완화 정책에 힘입어 재건축을 추진 중인 서울 구축 아파트 매수세가 살아나고 있다.

14일 부동산R114에 따르면 지난해 4분기 기준 수도권 아파트에서 재건축을 추진 중인 단지는 269개 단지(서울 168개·경기 73개·인천 28개), 17만3120가구로 집계됐다. 같은 해 2분기 조사 당시 239개 단지에서 소폭 증가했다.

서울 자치구별로 살펴보면 △강남구 대치동 은마(4434가구)·압구정동 신현대(1924가구) 등 47개 단지 △서초구 잠원동 신반포2차(1572가구)·반포동 반포미도1차(1260가구) 등 19개 단지 △송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)·잠실동 잠실주공5단지(3930가구) 등 16개 단지 총 82개 단지로 서울 재건축 추진 아파트 48%가 '강남3구'에 위치해 있다.

이외에 △양천구 신정동 목동신시가지14단지(3100가구) 등 16개 단지 △영등포구 여의도동 시범아파트(1584가구) 등 15개 단지 △노원구 미륭·미성·삼호3차(3930가구) 등 6개 단지 △용산구 서빙고동 신동아(1326가구) 등 6개 단지 등으로 집계됐다.
정부가 '재건축 대못'으로 불린 안전진단 기준 완화에 이어 부동산 규제 완화안을 담은 1·3대책, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안(1기 신도시 특별법) 등을 발표하면서 준공 30년을 넘은 서울 아파트값 하락세도 주춤하는 분위기다. 지난 10일 기준 서울 재건축 아파트 주간 매매가격은 0.02% 내려 2022년 9월 16일 0.00% 이후 낙폭이 둔화됐다.

서울 구축 아파트의 매매 거래량도 늘어났다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 1월 30년 초과 아파트 매매는 174건으로 지난해 5월(251건) 이후 최다 거래량을 기록했다. 거래 비중도 21.6%로 1년 새 최고치를 나타냈다.

규제 완화 정책과 지난해 상반기 대비 수억원 하락한 급매물이 늘어나자 저점 인식으로 거래에 나선 매수자들이 거래 증가에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 30일간의 신고 기간을 감안하면 거래 건수는 더 늘어날 전망이다.

구축 아파트 매매 거래는 지난 2022년 대선 전후 재건축 규제 완화 기대감으로 2월 124건에서 3월 388건·4월 319건·5월 251건으로 급증했다. 그러나 급격한 금리 인상과 부동산 시장 침체 등의 영향으로 다시 저조해져 지난 10월에는 82건까지 떨어졌다.

자치구별 서울 아파트의 매매 거래 건수는 △노원 44건 △도봉 22건 △강남 21건 △송파 19건 △양천 15건 △영등포 10건 순으로 집계됐다. 특히 양천구 목동, 영등포구 여의도 등과 달리 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않고 특례보금자리론 대상이 되는 9억원 이하 주택이 많은 노원·도봉구의 거래 증가가 두드러졌다.
다만 개별 단지로 보면 송파구 잠실동 주공5단지가 9건으로 가장 거래가 많았다. 이어 △노원 월계동 미성(7건) △양천 신정동 목동신시가지14단지(6건) △노원 상계동 상계주공6단지(5건) △강남 개포동 성원대치2단지(4건) 순으로 집계됐다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "대부분 재건축 사업이 추진 중인 준공 30년 초과 구축 아파트 거래가 늘면서 재건축 아파트의 가격 하락폭도 둔화되는 모습이다. 일부 단지에서는 급매물 소진 후 호가를 올리는 분위기도 감지됐다"고 말했다.

단, 규제 완화 방안이 재건축 아파트에 대한 관심을 환기할 것으로 보이나 추격 매수는 제한적일 것으로 전망했다. 여경희 수석연구원은 "재건축 투자는 장기간 자금이 묶이는 문제가 있고, 공사비 인상으로 추가 분담금도 커지고 있어 조합원 부담이 만만치 않다"며 "정책·경기 여건 등 외부 변수에 따른 영향도 리스크로 작용하는 만큼 초기 단계의 재건축 아파트일수록 장기적인 자금계획을 세운 후 매수에 나설 필요가 있다"고 분석했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com