서울시, 지구단위계획 공공기여 산정 기준일 앞당긴다

앞으로 지구단위계획에 따라 개발사업을 추진하는 사업자는 공공기여에 필요한 시설 설치비용과 부지가액의 산정 기준이 인허가 시점에서 지구단위계획 결정고시일로 바뀌면 사업 초기의 비용 예측 가능성을 높일 수 있다.

건축물 해체공사에서는 감리비와 감리기간을 둘러싼 계약 분쟁을 조정위원회에서 다룰 수 있도록 제도가 바뀔 전망이다. 서울시가 개발사업의 공공기여 산정과 해체공사 감리 계약 관련 규제 개선을 추진하면서다.

3일 서울시가 제시한 개선안은 규제철폐 과제 두 건이다. 하나는 지구단위계획의 공공시설 설치비용·부지가액 산정 기준을 조정하는 내용이고, 다른 하나는 해체공사 감리 계약 분쟁의 조정 범위를 넓히는 내용이다.



첫 번째 개선안은 지구단위계획구역에서 민간사업자가 공공시설 등을 설치하거나 제공할 때 적용되는 공공기여 산정 방식과 관련돼 있다.

현재 서울시는 민간사업자가 공공시설 등을 설치·제공하면 그 가치에 상응하는 용적률 인센티브를 부여하고 있다. 사업시행자는 지구단위계획을 수립하는 단계에서 공공기여 규모와 용적률 인센티브를 고려해 사업계획을 마련하지만, 공공시설 설치비용과 부지가액은 현행 규정상 인허가 시점에 최종 확정된다.

문제는 지구단위계획 결정부터 인허가까지 수개월에서 수년이 걸릴 수 있다는 점이다. 이 기간 건축비나 땅값이 변하면 처음 계획한 공공기여 규모와 용적률 인센티브 사이에 차이가 생길 수 있다. 서울시는 이 과정에서 사업계획을 변경하거나 추가 부담이 발생할 가능성이 있다고 설명했다.

이에 따라 공공시설 설치비용과 부지가액의 산정 기준일을 기존 인허가일에서 지구단위계획 결정고시일로 앞당기는 내용으로 '서울특별시 도시계획조례 시행규칙' 개정을 추진한다. 계획이 반영되면 사업자는 지구단위계획 결정고시 단계에서 공공기여 규모와 이에 따른 용적률 인센티브를 보다 일찍 확인할 수 있게 된다.

비용 재산정 업무를 맡는 부서도 바뀔 예정이다. 기존에는 인허가 부서가 재산정을 담당했지만, 앞으로는 지구단위계획을 수립하는 입안부서가 맡도록 '공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준' 개정을 추진한다. 계획을 수립한 부서가 공공기여 계획과 비용 산정을 함께 검토해 업무의 일관성을 높이겠다는 취지다.

두 번째 개선안은 건축물 해체공사 과정에서 건축주와 감리자 사이에 발생하는 계약 분쟁을 다룬다.

현재 해체허가 대상 공사는 안전성과 감리의 독립성을 확보하기 위해 허가권자가 감리자를 지정한다. 감리자 지정 과정에서 협의가 이뤄지지 않거나 공사 중지·소음 등으로 감리 업무 수행이 어려운 경우에는 해체공사감리조정위원회를 통해 조정을 받을 수 있다. 하지만 감리비와 감리기간 등 계약 관련 사항은 조정 대상에 명확하게 규정돼 있지 않았다.

서울시는 조정위원회의 조정 범위에 감리비 산정·지급과 감리기간 등 계약 관련 분쟁을 명시하도록 '서울특별시 건축물 관리 조례' 개정을 추진한다. 조례가 개정되면 감리 계약을 둘러싼 갈등도 제도적인 조정 절차를 이용할 수 있게 된다.

감리자 재지정 절차는 일부 개선이 이미 이뤄졌다. 서울시는 감리계약 미체결이나 감리비 협의 불성립 등으로 건축주와 감리자가 재지정에 합의한 경우, 착공 전에 공동으로 신청하면 허가권자가 사유의 적정성을 검토해 감리자를 다시 지정할 수 있도록 관련 기준을 개정했다고 밝혔다.

다만 건축주와 감리자가 합의했다고 해서 언제든 감리자를 바꿀 수 있는 것은 아니다. 재지정은 착공 전 공동 신청을 전제로 하며, 제도 남용을 막기 위해 합의에 따른 재지정 횟수도 2회로 제한된다. 기존에는 감리자의 16일 이상 입원·치료나 장기출장 등 제한된 사유가 있어야 재지정을 요청할 수 있었다.

해체신고 대상 공사의 감리자 선택 편의를 높이기 위한 조치도 포함됐다. 서울시는 해체공사 감리자 명부를 자치구별로 나눠 공개하도록 개선했다. 건축주가 현장과 가까운 감리자를 확인하기 쉽게 하겠다는 것이다. 서울시 자료는 해체신고 대상의 예로 연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 지하층을 포함해 3개 층 이하인 공사 등을 제시했다.




이번 개선안은 적용 대상에 따라 확인할 내용이 다르다. 지구단위계획에 따른 개발사업을 준비하는 사업자는 공공기여 산정 기준일 변경과 재산정 부서 조정이 실제 규정에 반영되는 시점을 확인해야 한다.

해체공사 건축주와 감리자는 계약 분쟁 조정 범위를 넓히는 조례 개정이 완료되는지 확인할 필요가 있다. 감리자 재지정은 착공 전 공동 신청과 허가권자의 사유 검토, 최대 2회 제한이라는 요건을 충족해야 한다. 감리자 명부의 자치구별 공개 개선과 감리비·기간 분쟁의 조정 범위 확대도 서로 다른 조치이므로 구분해 살펴야 한다.

서울시는 이번 개선으로 지구단위계획에 따른 사업의 불확실성을 줄이고, 감리 계약 갈등으로 인한 해체공사 지연을 예방할 수 있을 것으로 기대하고 있다.


전수연 글로벌이코노믹 기자 2040sysm@g-enews.com