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신한알파리츠 지난 6월 주주총회에서 기존 보유자산을 담보로 추가차입 계획 승인
트윈시티는 서울역 인근 용산구에 자리잡고 있으며 오피스 1개 동과 오피스텔 1개 동으로 구성된다. 오피스동 상층부에는 ‘포 포인츠 바이 쉐라톤 서울 남산’ 호텔이 자리잡고 있다.
유진투자증권 김열매 애널리스트는 신한알파리츠가 트윈시티 남산 오피스 매입으로 네번 째로 자산 편입을 결정했다고 밝혔다.
신한알파리츠는 호텔부를 제외한 오피스동 지하 2층 ~ 지상 18층을 취득하게 된다. 2020년 대일빌딩 편입시와 유사한 구도로 신한알파리츠의 자(子)리츠인 ㈜신한알파남산위탁관리부동산투자회사가 취득하게 된다. 매입가는 2386억원, 취득예정일자는 8월 26일이다. 유진투자증권은 신한알파리츠가 기존 보유자산 담보로 추가로 차입한뒤 향후 유상증자가 진행될 것으로 예상했다.
신한알파리츠는 지난 6월 주주총회에서 기존 보유자산을 담보로 추가차입 계획을 승인한 바 있다. 취득 후 가치 상승을 감안해 LTV 65~70%까지 추가 차입 시, 판교 크래프톤타워는 500억~1,000억원, 용산 더프라임타워는 250억~500억원 추가 차입할 수 있다는 계획이었다.
이후 7월 10일 용산 더프라임타워를 담보로 500억원(차입금리 3.1%)을 추가 차입했다. 이 중 일부를 트윈시티 남산 오피스 매입에 활용한 것으로 추정된다. 신한알파남산리츠에 3자배정증자로 신한리츠운용과 신한금융투자가 각 20억원, 180억원 씩 참여했다.
대일빌딩 매입 사례로 비춰볼 때, 향후 신한알파리츠의 유상증자로 자(子)리츠의 트윈시티 남산 매입 자금 중 중순위 차입금 일부 상환하고 보통주식 일부 유상감자로 자子)리츠 지분율을 최대 100%까지 확대할 것으로 예상된다. 이번 신규자산 편입을 통한 배당금 확대 정도는 매입 자금 조달 구조가 공개된 후에 확정될 전망이다.
신한알파리츠는 추가자산 편입과 유상증자로 성장을 지속 중인 한국 상장 리츠의 선두주자다. 신한알파리츠는 상장 후 두차례에 걸친 유상증자와 추가 자산 편입에 성공한 바 있다. 보유자산의 가치가 매입 후 상승한 사례가 많다.
이번 트윈타워 남산도 향후 가치 상승이 기대된다. 신한알파리츠는 꾸준히 우량 자산을 편입하며 유상증자를 통해 성장하는 모습을 보여주고 있는 한국 상장 리츠의 선두주자로 판단된다. 이번 트윈시티 남산 편입 후 신한생명 엘타워오피스도 추가 편입할 가능성이 엿보인다.
현재주가 기준 올해 배당수익률은 4.6% 수준으로 신규자산 편입에 따라 상향 가능성 존재한다. 투자의견 매수와 목표주가 8000 원을 유지한다. 국내 리츠 중 Top pick(최선호종목)으로 지속적으로 추천할 예정이다.
신한알파리츠는 부동산투자회사(리츠, REITs) 전문업체다. 사업환경은 리츠란, 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤, 일부 수익을 투자자에게 배당으로 돌려주는 방식의 사업을 하는 회사이며, 평균 배당수익률 5~7%, 소액으로 부동산에 간접투자 할 수 있는 점이 투자자들에게 주목받고 있다.
신한알파리츠는 부동산 시장은 국내 경기 변동에 민감한편이며 주요제품은 투자대상으로 실물부동산에 대한 투자 이후 업무시설, 판매시설 등에 대한 임대료 수취를 통해 수익을 창출해 왔다.
신한알파리츠의 실적은 보유 건물의 임대료 상승, 입지현황에 좋은 사업지 보유 등이 성사되면 수혜를 입어왔으며, 리츠에 대한 퇴직연금의 투자 허용 등 정부지원도 가세하고 있다.
신한알파리츠의 재무리스크는 보유 건물의 임대 공실 증가, 국내 경기 침체, 임차인 모집의 어려움과 임대료 연체, 미납 등이다.
신한알파리츠의 경영권은 이준구 대표이사가 맡고 있다. 옛 상호는 신한케이리츠위탁관리부동산투자회사다. 설립일은 2017년 12월 18일이고 상장일은 2018년 8월 8일이다. 그룹명은 신한알파위탁관리부동산투자회사다. 본사 소재지는 서울 종로구 종로 33번지 18층이다. 감사의견은 적정으로 대주회계법인이 제시했다. 주요품목은 비거부 부동산 임대 서비스다.
신한알파리츠는 비주거용 건물 임대업종에 속해 있다. 매출액 기준으로 롯데물산, 에이케이씨엔씨, 자이에스엔디, 바이엔셀 개발,신세계센트럴시티 등의 차례다. 신한알파리츠는 동종업계에서 매출 기준 53위다.
홍진석 글로벌이코노믹 증권전문기자 dooddall@g-news.com
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