5조 원 삼표 성수개발, 사업성 시험대…착공 지연에 금융비용 부담

서울 성동구 옛 삼표레미콘 공장 부지에 추진되는 약 5조 원 규모의 초고층 복합개발사업이 인허가 지연과 금융비용 부담이라는 변수를 만났다. 당초 올해 말로 예정됐던 착공 시점이 내년으로 늦춰지면서 사업 일정에도 차질이 불가피해졌다. 개발 이후 상당한 자산가치 상승이 기대되는 사업인 만큼 시공사 선정과 자금 조달, 수익성 확보에도 관심이 쏠리고 있다.

3일 건설·부동산업계에 따르면 삼표그룹이 추진하는 성수동 복합개발사업의 총사업비는 약 4조7864억 원으로 추산된다. 공사비 2조1913억 원을 비롯해 금융비용 7228억 원, 토지비 7213억 원, 공공기여금 약 6000억 원 등을 반영한 규모다.

사업 시행사는 삼표산업이 지분 95%, NH투자증권이 5%를 보유한 에스피성수피에프브이(SP성수PFV)다.

개발계획에 따르면 성수동1가 683번지 일대 약 2만8106㎡ 부지에 최고 81층 주거동과 53층 업무복합동이 들어선다. 공동주택 403가구와 오피스텔 61실, 호텔 130실을 비롯해 업무·상업·문화시설 등이 조성된다. 당초 2032년 준공을 목표로 추진됐다.
업계에서는 성수동 복합개발사업이 완료되면 시행사가 상당한 개발이익을 확보할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 서울숲과 한강을 동시에 조망할 수 있는 입지에 고급 주거시설과 대규모 업무시설이 들어서는 만큼 자산가치 상승 여력이 크다는 평가다. 준공 이후 분양수입과 업무·상업시설의 자산가치를 합산한 금액을 7조~8조 원으로 가정하고 총사업비 4조7864억 원을 빼면 약 2조2000억~3조2000억 원에 달할 것으로 추정한다.

다만 이는 가상의 자산가치를 적용한 산술적 추정으로 실제 개발 이익과는 차이가 있을 수 있다.

삼표그룹 역시 아직 개발이익을 구체적으로 추산하지 않았다는 입장이다. 향후 분양·운영 방식과 금융비용 등이 확정되지 않은 만큼 현 단계에서 최종 수익성을 판단하기는 어렵다는 설명이다.

가장 큰 변수는 인허가 일정이다. 지난 7월 서울시 건축심의를 통과했지만 국토교통부 수도권정비실무위원회에서 개발계획의 공공성과 인구집중 영향, 광역교통 대책 등에 대한 보완을 요구하면서 후속 절차가 지연되고 있다.

국토부는 전용면적 약 260㎡의 고급 공동주택과 호텔 등 대규모 시설이 들어서는 데 따른 인구 유입 영향과 주변 교통 부담, 공공기여의 실효성 등을 추가로 검토할 필요가 있다는 입장이다.
삼표그룹 관계자는 "보완자료를 제출하고 성실하게 협의에 임하고 있다"고 밝혔다.

건설업계에서는 내년 상반기 중 인허가와 금융조달 절차가 마무리되면 하반기 착공이 가능할 것으로 보고 있다. 다만 추가적인 심의 지연 여부에 따라 착공 시점이 더 늦춰질 가능성도 있다.

시공사 선정도 관심사다. 공사비가 2조원을 웃도는 대형 프로젝트인 만큼 초고층 건축물 시공 경험과 자금 조달 역량을 갖춘 대형 건설사의 참여가 예상된다.

업계에서는 현대건설의 수주 가능성이 거론되고 있다. 현대차그룹과 삼표그룹 간 인연에 더해 현대건설이 초고층 건축물과 대형 복합개발사업의 시공 경험을 갖추고 있다는 점 등이 배경으로 꼽힌다.

사업 일정이 늦어지면서 금융비용 부담도 주요 변수로 부상하고 있다. 에스피성수피에프브이는 최근 금융기관 차입약정 한도를 기존 6400억 원에서 7600억 원으로 1200억 원 확대하고 만기를 연장했다. 브릿지론은 통상 본PF보다 금리가 높아 이용 기간이 길어질수록 이자 부담이 커진다.

약 6081억 원에 달하는 공공기여도 사업비에서 높은 비중을 차지한다. 공공기여는 성수대교 북단 직결램프와 용비교 램프 등 교통시설 개선과 유니콘창업허브 조성 등에 활용될 예정이다.

건설업계 관계자는 “남은 인허가 절차를 얼마나 빨리 마무리하고 유리한 조건으로 자금을 조달하느냐가 관건”이라며 “시공사 선정과 공사비 협상 결과에 따라 사업비 부담과 최종 개발이익이 크게 달라질 수 있다”고 말했다.


이재수 글로벌이코노믹 기자 js.lee@g-enews.com