멈춰선 해외 타워크레인, 서울 아파트 공급 시계는 어디로

미국 주택건설 체감지수가 2026년 8월 기준선 50을 밑도는 35에 머물며 신규 주택 착공 파이프라인 둔화를 나타냈다. 미국 상무부 센서스국은 18일(현지시각) 8월 신규 주택 착공 건수가 연간 환산 135만 호 안팎에 머물며 도심 다세대 착공 감소세가 이어지고 있다고 발표했다.

고금리와 공사비 압박이 유발한 글로벌 공급 지연 흐름 속에서 한국 국토교통부는 8월 13일 수도권 23만 호 이상 추가 공급 대책을 내놓으며 입주 절벽 차단에 나섰다.


선진국 주택 공급 현장이 고금리와 원자재비 상승이라는 이중 압박에 직면했다. 금융 비용 부담이 누적되자 디벨로퍼와 시공사들은 신규 사업 착수 시점을 늦추며 위험 관리에 들어갔다.
주택 착공은 통상 인허가 이후 파이낸싱이 확정되는 단계에서 이뤄진다. 조달 금리가 높은 수준을 유지하면서 시행사의 마진 확보가 어려워졌다. 현장 착공이 미뤄지면 최소 2~3년의 시차를 두고 완공 실적이 급감하는 구조가 자리 잡았다.


미국주택건설협회(NAHB)와 웰스파고가 지난 17일 공개한 8월 주택시장지수(HMI)는 35에 머물렀다. 주택 건설업체의 63%가 금융 비용 지원을 포함한 판촉 인센티브를 제공하고 있으며, 35%는 분양 가격 인하를 단행했다.

영국 시장도 사정은 비슷하다. 부동산 플랫폼 라이트무브(Rightmove)가 같은 날 내놓은 보고서를 보면 8월 영국 전역의 신규 등록 주택 호가는 전월 대비 2.0% 떨어졌다. 8년 만에 나타난 최대 월간 낙폭이다.

가격 조정 속에서도 런던 도심의 평균 주택 가격은 연평균 소득 대비 17배를 기록했다. 외곽 비선호 지역은 매물이 적체되는 반면 인프라가 갖춰진 런던 도심은 공급 부족 탓에 주거비 부담이 해소되지 않는 양극화가 굳어졌다.

미국과 영국의 공급 가뭄은 한국 부동산 시장이 마주한 과제와 맞닿아 있다. 한국 시장 역시 공사비 갈등과 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 경색으로 서울과 수도권 정비사업 착공 일정이 지연되는 흐름을 보였다.

정부는 공급 불안 심리를 잠재우기 위해 8월 13일 개발제한구역 해제를 통한 10만 호 신규 택지 확보와 37개월 초단기 착공 모델 도입을 골자로 한 대책을 내놓았다. 재개발 조합 설립 동의율 요건을 70%로 낮추고, 2030년까지 비아파트 13만 호 착공을 지원하는 방안도 포함했다.

다만 도시정비법 개정을 둘러싼 국회 논의와 실제 금융권의 PF 대출 여건 개선 여부가 공급 속도를 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다. 제도 개선이 지연될 경우 도심 선호지 신축의 희소성이 부각되며 양극화가 심화될 수 있다는 분석이 나온다.

글로벌 주택 통계는 착공 위축이 미래의 심각한 공급 부족을 부른다는 점을 보여준다. 주택 시장 참여자들은 단순한 금리 등락에 기대기보다, 2~3년 뒤 현실화할 수도권 신축 공급 공백과 정부 정책의 실행 속도를 면밀히 점검하며 자산 전략을 세워야 한다.


김주원 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com