"완공 전엔 주담대 안 나온다"… 中, '선분양 관행' 사실상 퇴출 수순

장기화된 부동산 침체와 미완공 아파트 사태로 무너진 시장 신뢰를 회복하기 위해, 중국 금융 당국이 주택 프로젝트가 완전히 준공된 이후에만 주택담보대출(모기지)을 실행하도록 하는 고강도 부동산 개혁 조치를 전격 발표했다.

수십 년간 중국 대형 부동산 개발사들의 급성장과 과도한 차입을 지탱해온 ‘선분양(사전 판매) 및 초고속 자금 회전’ 모델을 사실상 단계적 폐지(후분양 전환)하고, 금융기관이 프로젝트 자금을 직접 감시·통제하도록 함으로써 주택 구매자의 미입주 및 부실 위험을 근본적으로 차단하겠다는 구상이다.

8월 29일(현지시각) 로이터 통신을 인용한 일본 종합 경제 미디어 닛케이 아시아(Nikkei Asia) 보도에 따르면, 중국인민은행(PBOC)과 국가금융감독관리총국(NFRA)은 개발업자가 완공 전 수분양자들로부터 끌어모은 사전 계약금과 대출금에 의존해 공사를 진행하던 관행을 전면 차단하는 ‘부동산 신용 관리 개선 지침’을 공동 공포했다.

새 지침에 따르면 금융기관은 건설 중인 아파트의 사전 분양 단계에서 모기지를 내줄 수 없으며, 공사가 최종 완료되어 실물 주택이 인도 가능한 상태가 된 이후에만 개인 주택담보대출을 발급할 수 있다. 아울러 지방정부에는 완성된 유닛의 직접 판매(후분양)를 적극 유도해 미납품 리스크를 원천 방지하도록 의무화했다.

중국 부동산 개발사들은 그동안 공사 착공 직후부터 선분양을 통해 막대한 소비자 자금을 유치하고, 이를 다른 토지 매입과 신규 프로젝트에 돌려막는 고레버리지 사업 모델을 유지해왔다.

그러나 지난 2021년 헝다(에버그랜드)를 필두로 대형 개발사들이 연쇄 채무불이행(디폴트)에 빠지면서 전국적인 공사 중단과 입주 지연 사태가 벌어졌고, 수분양자들의 대규모 모기지 상환 거부 시위로 이어지며 금융 시스템 전반의 뇌관으로 부상했다.

신화통신에 따르면 익명의 정부 관계자는 "사전 판매와 고속 회전에 의존하던 기존 주택 판매 시스템은 더 이상 지속 가능하지 않다"며 "판매 시스템 전면 개혁과 선분양 에스크로 자금에 대한 엄격한 관리가 불가피하다"고 전했다.

이에 따라 당국은 앞으로 각 주택 개발 프로젝트마다 자금 흐름을 전담 감시하고 대출을 조직하는 ‘주도 은행(Lead Bank)’을 의무 지정하도록 했다. 개발사가 분양대금을 다른 용도로 유용하지 못하도록 금융기관의 관리 책임을 법제화한 것이다.

중국 정부는 선분양 축소에 따른 단기적 시장 위축을 방어하기 위해 주택 구매자의 원리금 상환 부담을 덜어주는 완화책도 함께 내놓았다.

개인 주택담보대출의 최대 상환 기간을 기존 30년에서 40년으로 대폭 연장해 매월 납입하는 모기지 상환액을 낮추기로 했다.

아울러 국가금융감독관리총국은 신탁사 등 금융기관에 민간 개발사와 국영 개발사의 프로젝트를 차별 없이 동등하게 대우하고 '합리적인 자금 조달 수요'를 적극 지원할 것을 주문했다. 증권감독관리위원회(CSRC) 역시 상장 부동산 기업의 재융자, M&A, 자산 구조조정을 적극 뒷받침하겠다고 밝혔다.

전문가들은 이번 조치가 업계의 신뢰 회복을 이끄는 계기가 될 것으로 보면서도, 부동산 개발업계의 대대적인 옥석 가리기가 가속화될 것으로 내다봤다.

모닝스타의 제프 장(Jeff Zhang) 애널리스트는 "자금 여력이 풍부한 대형 우량 개발사들은 공사기간 동안의 금융 비용을 감당할 수 있어 유리하지만, 유동성이 부족한 중소형 개발업체들은 대거 시장에서 퇴출당하거나 사업 모델을 급격히 전환해야 할 것"이라고 분석했다.

센탈라인 부동산의 장다웨이(Zhang Dawei) 애널리스트는 "이번 정책은 소비자들이 수년간 겪어온 입주 지연 공포를 해소하고 바닥으로 떨어진 부동산 심리를 반등시키는 결정적 전환점이 될 것"이라고 평가했다.

중국 정부의 이번 선분양 제한 및 후분양 체제 전환은, 향후 ‘5년 넘게 지속된 중국 부동산 시장 침체의 바닥 통과 여부’와 더불어 ‘지방정부-개발사-은행으로 얽힌 천문학적인 부채 뇌관을 해체하고 부동산 부문의 연착륙을 달성할 수 있을지’를 가늠할 최대 분수령이 될 전망이다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com