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정부의 부동산 정책에도 오히려 부동산 가격이 오르면서 주택구입을 희망하는 서민들의 시름은 깊어지고 있기 때문이다.
부동산 가격 상승을 우려한 대출 규제로 주택담보대출 한도가 예전만큼 나오지 않는 부분도 내집 마련에 어려움을 가중시키고 있다.
결국, 수시로 부동산 정책이 쏟아지면서 투자자들은 집을 매수해야할지 또는 기다려야할지 고민이 깊어지게 된다.
우선 부동산이 규제에도 불구하고 강세를 보이자 경매에 대한 관심도 함께 높아지고 있어, 경매시장은 응찰자가 몰리고 있다.
시세보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 경매시장의 큰 장점임에도 아파트를 매매하듯이 시세를 뛰어넘는 가격에 낙찰받으려는 실수요자가 대거 유입되고 있어, 경매로 수익을 내려는 재테크 투자자들의 경쟁이 치열해지면서 낙찰가율은 점점 높아지고 있다.
낙찰된다 해도 서울은 부동산 급매물보다 더 비싸게 낙찰되는 경우가 대부분이다
무주택자인 A씨가 경매를 통해 아파트를 낙찰받는 사례를 예시를 들어보기로 한다
그러나 무주택자 A씨는 경매 초보자인데다 빠른 시간내에 배우기 위해 가까운 경매학원 6개월 과정을 경매 기초반에 가입을 했다.
6개월간 열심히 수업도 듣고 나니 어느덧 수료를 하게 됐다.
A씨는 경매에 대한 자신감과 경매를 통해 싸게 낙찰을 받아보기 A씨가 사는 지역의 경매물건을 검색했다.
다행히 A씨가 잘 아는 아파트 물건이 경매로 나와 있고 전철역 역세권에 주변 인프라가 잘 구성된 위치이다.
배운 점을 활용해 부동산에 대한 권리분석을 해보니 임차인이 있었으나, 후순위 임차인이라 추가지출은 필요 없는것으로 판단했다.
경매 부동산의 감정가도 6억원으로 A씨가 가진 자본금에 대출만 추가로 받으면 별 어려움이 없을 것으로 예상했다.
경매전 현장 답사를 통해 인근 부동산의 거래가격도 파악해 보니 최소 6억원의 시세가 형성되었다는 것을 확인하고 경매 입찰일을 기다렸다.
입찰일날 경매를 진행하는 법원에는 10여명 이상의 입찰자가 같은 물건의 아파트에 관심을 보이고 있었다.
A씨는 낙찰 받을 아파트의 미래가치가 상승할 것을 생각하고, 감정평가 금액보다 3000만원을 높혀 6억 3천만원에 입찰했다.
법원에서 낙찰자 호명하는 순간 내가 입찰한 아파트에 A씨는 당당히 1위 6억3천만원으로 낙찰을받아 기뻤다.
조금 높게 입찰했다는 생각보다는 낙찰을 받았다는 기쁨만이 밀려왔다.
무주택자 A씨는 낙찰에 대한 기쁨을 뒤로하고, 낙찰 아파트에 임차인 명도를 위해 다음날 임차인과 만나기로 약속하고 명도날짜를 잡으려고 협의를 진행했다.
임차인이 이런저런 얘기를 하면서 이사비용을 요구한다.
명도를 위한 강제집행을 위한 명도소송 진행시 비용과 시간지연에 따른 손해를 감안해서 임차인이 제시한 600만원을 협의를 통해 400만원에 협의하고 명도일자를 확정했다.
무주택자 A씨는 결국 경매로 시세보다 싸게 사려고 했으나 명도비용까지 고려해 시세보다 3400만원 이상 추가 지출을 한 셈이다.
상황은 다르지만 이번에는 무주택자 A씨가 '담보부NPL을 알고 투자했다고 가정해보자.
'담보부NPL'분야의 전문가인 엔피엘코리아 이인수 전무는 "무주택자 A씨가 담보부 NPL로 투자를 했을경우 유리할 점이 있었을 것"이라고 조언했다.
즉, 무주택자 A씨가 담보부NPL을 통해, 투자를 했 을경우 지금처럼 높은 금액을 낙찰을 받지 않을 수도 있다는 것이다.
해당 아파트의 1순위 근저당권인 '담보부NPL'이 3억원(채권최고액 3억9천만원)과 연체이자 등 은행 대출이 있었다.
무주택자 A씨는 자산관리회사를 통해 1순위 대출채권을 매입하고, 1년정도 경과가 되면 약 연체이자까지 쌓이게 되는데, 그때 경매를 통해 낙찰을 받을경우 시세보다 더 저렴하게 매입할 수 있다는 것이다.
또한, A씨가 쓴 낙찰가보다 제3자가 높게 낙찰이 되었을경우, 일반 경매의 경우 아무런 소득이 없지만, 무주택 이씨는 배당 받을 권리가 있으므로 투자로서 괜찮은 선택이었을 수 있다.
물론, '담보부NPL'이 일반 투자자들이 쉽게 접근하기 어려운 시장이므로 꼭 능력있는 자산관리 회사와 함께 상의 하는 것이 좋다.
투자의 위험을 줄이려면 투자자가 좀 더 많이 알수록 투자 실패를 줄일 수 있다.
목표로 하는 부동산을 낙찰받기 위해 발품과 함께 'NPL'의 확실한 이해를 통해 반전을 이루어 낼 수 있기에 부동산에 대한 새로운 접근 방식인 '담보부NPL'도 처음부터 차근차근 이해도를 높이는 것이 그래서 중요하다.
정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com
[알림] 본 기사는 투자판단의 참고용이며, 이를 근거로 한 투자손실에 대한 책임은 없습니다.
