만기 다가오는 '브릿지론' ··· 부동산 PF 부실 '시한 폭탄' 될까?

부동산 시장 침체가 심화되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 우려도 커지고 있다. 이런 가운데, 금융당국이 주도하는 범금융권 '대주단 협의체'가 본격 가동된다.

다만, 대주단 협의체가 가동되어도 부동산 경기가 회복되지 않는다면 시간만 잠시 벌어줄 뿐 부실을 차단하는 근본적 해결책은 되지 못할 것이란 분석이 지배적이다.

25일 금융권에 따르면 금융당국은 오는 27일 범금융권 대주단 협의체 협약식을 개최한다. 대주단 협의체는 시행사나 건설사 등에 돈을 빌려준 채권 금융사가 모여 PF 사업장 정상화를 위해 채무 조정, 신규자금 지원 등을 논의하는 기구다. 협의체에는 시중은행을 포함해 보험사, 카드사, 캐피탈사, 증권사, 저축은행, 상호금융조합 등 거의 전업권의 금융사가 참여한다.

협의체가 가동되면 PF 사업장 부실이 금융권으로 전이되는 상황을 사전에 차단할 수 있을 것으로 보인다.
시행사, 건설사의 도산으로 PF 사업장의 부실이 커지면 결국 금융사가 손실을 떠안아야 하지만 협의체를 가동해 부실 사업장의 정상화를 위한 의사결정을 신속하게 내리고 정상화가 힘든 사업장에 대해서는 자율적으로 정리할 수 있게 됐다. 또 PF 부실 위험을 금융사 단독으로 감당하지 않고 대주단으로 참여한 금융사들과 나눌 수 있어 부담이 덜 수 있을 것으로 예상된다.

윤창현 국민의힘 의원실에 따르면 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 지난해 말 기준 129조9000억원으로 1년 전보다 15.36% 증가했다. 같은 기간 PF 연체율은 0.37%에서 1.19%로 0.82%포인트 늘었다.

그러나 협의체 가동은 임시방편일 뿐 근본적 해결 방안은 될 수 없다는 지적이 나온다. 부실이 우려되는 PF 사업장에 대해 협의체가 대출 만기를 연장해주고 추가 자금을 지원해준다고 해도 부동산 경기 침체로 미분양이 해소되지 않는다면 자금 회수가 사실상 불가능하기 때문이다.

미분양 주택은 지난 2월 말 기준 7만5438가구로 2021년 9월(1만3800가구) 대비 약 5.5배 늘었다.

'본PF' 전환 지연으로 '브릿지론' 부실도 점차 현실화 되고 있다. 부동산 PF는 본PF와 브릿지론으로 나뉜다. 이 중 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사가 은행권에서 본PF 대출을 받기 전 사업자금을 제2금융권에서 고금리로 대출 받는 것을 말한다. 일반 주택이나 상업 시설 등 수익성이 낮은 사업장에 공급되는데, 때문에 본PF 대비 높은 리스크를 지닌다.
문제는 미분양 주택이 쌓이면서 은행권에서 본PF 대출을 내주기 꺼리고 있고 브릿지론에 대한 대출과 지급보증을 확대해 온 증권사, 저축은행 등 제2금융권 연체율이 급증하고 있다.

하반기 브릿지론 만기가 몰려있다는 점도 우려된다. 한국신용평가에 따르면 26개 증권사의 부동산 PF 대출 중 올해 하반기 만기도래 금액은 약 14조원이다. 이 중 58.4%가 브릿지론으로 지난해 하반기 만기도래 브릿지론의 상당규모가 본PF 전환에 성공하지 못하고 3개월 내지 6개월의 만기연장을 지속하고 있다는 점을 고려할 때, 브릿지론 차환 부담은 앞으로도 더 누적될 전망이다.

김정주 한국건설산업연구원 경제금융·도시연구실장은 "이미 부동산경기 침체가 본격화된 상태기 때문에 부실채권의 처리 과정에서 대주단이 부담하게 될 전체 손실 규모가 작지 않을 가능성이 크다"면서 "대주간 갈등 심화로 부실채권 처리가 지연돼 부실이 추가적으로 확대될 가능성, PF 부실의 현실화 과정에서 금융기관 부실이 촉발돼 금융시장에 예상치 못한 충격으로 작용할 가능성 등에 대한 세밀한 주의가 필요하다"고 말했다.


정성화 글로벌이코노믹 기자 jsh1220@g-enews.com