특례보금자리론, 금리 경쟁력 잃고 퇴장수순 밟나?

정부가 부동산 경기 침체를 막고 서민 무주택자의 주택 구입을 돕기 위해 출시한 정책금융상품 '특례보금자리론'의 인기가 시들고 있다. 특례보금자리론의 금리는 여전히 4%대에 머물고 있지만, 시장금리가 내리면서 시중은행의 주택담보대출 금리가 3%대까지 낮아진 탓이다.

결국 특례보금자리론 금리 인하를 요구하는 목소리가 커지고 있지만, 형평성 문제 등으로 실제 금리를 내리기는 쉽지 않다는 분석이 나온다.
6일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 지난 2일 기준 변동형 주택담보대출 상품의 금리는 연 3.91~6.987% 수준으로 집계됐다.

전세자금대출(주택금융공사보증·2년 만기) 금리(3.800∼6.669%)와 혼합형 주택담보대출 금리(은행채 5년물 기준·연 3.920∼6.044%)의 하단도 모두 3%대에 머물고 있다.

은행권 주택담보대출 금리가 내리는 것은 기준이 되는 시장금리가 하락했기 때문이다. 혼합형 주택담보대출 금리의 기준이 되는 은행채 5년물(AAA·무보증) 금리는 지난 2일 기준 연 3.843%로 연초인 1월 2일 4.761% 대비 1%포인트가량 하락했다.

반면 한국주택금융공사(주금공)의 저금리·고정금리 분할상환 주택담보대출인 '특례보금자리론'은 지난 1월 말 출시 이후 4개월째 금리가 제자리에 머물고 있다.

특례보금자리론의 금리는 우대형의 경우 연 4.05%(10년)∼4.35%(50년), 일반형은 연 4.15%(10년)∼4.45%(50년)의 금리가 적용된다.

특례보금자리론은 출시 당시 9억원 이하 주택에 대해 최대 차주의 소득을 따지지 않고, 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되지 않는다는 점에서 관심을 모았다.
하지만 최근 은행권 주택담보대출의 금리가 내리면서 금리 경쟁력을 상실했다는 평가가 나온다.

실제로 특례보금자리론에 대한 수요는 급감하고 있다. 특례보금자리론 4월 신청액은 5조3774억원으로 수요가 가장 많이 몰렸던 2월(17조4669억원)과 비교할 때 70% 가까이 감소했다.

이에 따라 특례보금자리론 금리 인하를 요구하는 목소리도 커지고 있다. 특례보금자리론이 부동산 경기 악화를 막고 무주택자에게 낮은 수준의 고정금리로 내 집 마련의 기회를 주자는 취지로 출시된 만큼, 시중은행 수준의 금리를 제공해야 한다는 주장이다.

하지만 특례보금자리 금리 인하는 어려울 것이라는 분석이 지배적이다.

주금공은 주택저당증권(MBS) 발행을 통해 특례보금자리론의 대출 재원을 마련한다. 특례보금자리론 금리가 MBS 발행 금리보다 낮아지면 조달 비용이 이자수익보다 커지면서 역마진이 발생한다. 최근 MBS 발행 가중평균금리는 약 4.1~4.2% 수준으로 이미 특례보금자리론 금리 하단보다 높다.

기존 차주들과의 형평성 문제도 예민한 부분이다. 특례보금자리론은 이미 공급 목표의 80% 가까이 공급됐는데 금리를 인하할 경우, 기존 신청자들의 중심으로 불만이 커질 수밖에 없다.

일각에서는 특례보금자리론이 제 역할을 충실히 수행하고 조용한 퇴장 수순을 밟고 있다는 분석도 내놓는다.

특례보금자리론은 당초 1년간 한시적으로 판매하고 39조원 규모로 운영하기로 한 만큼, 너무 많은 차주들이 몰리면 정부 입장에서는 재원 부담이 커진다. 일단 금융당국은 공급액이 조기 소진되더라도 새롭게 재원을 확보해 올해 말까지는 특례보금자리론을 공급하겠다고 약속한 상태다.

금융권 관계자는 "특례보금자리론이 출시됐을 당시인 1월 말에는 지금처럼 시장금리가 내릴지 예측하기 힘들었다"면서 "금리 급등기에 고정금리 비중을 높였고 주택시장의 추가 하락을 막을 수 있었다는 점에서 특례보금자리론은 제 역할을 했다고 생각한다"고 말했다.


정성화 글로벌이코노믹 기자 jsh1220@g-enews.com