규제에 막힌 부동산자금, 펀드·리츠로 몰린다

정부의 강력한 주택시장 규제로 부동산 시장이 숨고르기를 하는 가운데 저금리로 불어난 부동자금이 부동산 간접투자 시장으로 흘러가고 있다.

부동산 간접투자는 부동산 직접투자와는 달리 개인이나 기업 등이 전문적인 부동산 간접투자기구에 돈을 맡겨 운용하고 임대나 매각수익을 돌려받는 투자 방식이다. 부동산펀드와 리츠(REITs), 디지털 부동산 수익증권 등이 대표 상품이다.

15일 금융투자협회에 따르면, 지난달 말 기준 국내 부동산펀드의 순자산총액은 1조4813억 원으로 집계됐다. 지난 10월 전체 순자산인 9157억 원 대비 61.7%(5656억 원) 증가한 것으로, 이는 지난 1월(1조2433억 원) 이후 연내 최고치에 해당한다.

부동산 펀드는 펀드 재산의 50% 이상을 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하는 형태로, 건물 같은 실물자산에 투자해 임대수익과 자본이득을 얻는 방법이다. 과거에는 기관 투자자들 위주로 구성된 사모시장이 주를 이뤘지만 최근엔 공모 펀드가 출시되고 있다.
정부의 초강력 부동산 규제로 갈 곳 잃은 부동자금은 리츠(REITs·부동산투자회사)시장으로도 유입되고 있다.

리츠는 주식 또는 수익증권 형태로, 다수 투자자로부터 자금을 모은 뒤 부동산에 투자해 수익을 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 부동산펀드가 만기가 정해진 폐쇄형 투자 상품이라면 리츠는 주식에 투자하기 때문에 언제든지 사고 팔 수 있어 유동성이 원활하다.

국토교통부에 따르면 지난해 연말 약 48조9000억 원이었던 리츠의 자산규모는 이달 8일 기준 61조 4000억 원으로 25.6% 증가했다.

자산 규모 뿐 아니라 운용 업체수도 늘고 있다. 올해 현재까지 인가 또는 등록을 진행한 리츠 업체는 53곳으로 2017년 33곳, 2018년 34곳, 2019년 49곳의 업체가 인가 또는 등록됐으며 인가·등록된 리츠 업체 수는 2017년 이후 3년 연속 증가했다.

올해 처음 도입된 ‘디지털 부동산 수익증권(DABS‧댑스)’의 인기도 뜨겁다. 지난 11월 한국토지신탁이 처음 발매한 이 상품은 금융위원회에서 혁신금융서비스(규제 샌드박스)로 지정됐다.
댑스는 상업용 빌딩 부동산에 소액으로 투자할 수 있다는 점에서 리츠(REITs)와 비슷하다. 리츠는 여러 부동산을 보유하는 부동산 법인의 상장 주식에 투자하는 간접 투자 방식이지만, 댑스는 특정 건물 지분을 개인이 직접 보유하는 직접 투자 방식에 가깝다. 장기적으로 여러 중간 유통 비용이 크게 줄어 투자자 이익을 극대화할 수 있는 장점이 있다.

부동산 디지털 수익증권 거래 플랫폼 카사에 따르면 국내 첫 부동산 댑스 공모 대상인 ‘역삼 런던빌’ 빌딩은 지난 5일 101억8000만 원이 모집되며 무난히 완판에 성공했다. 역삼 런던빌은 오는 18일 카사 플랫폼에 상장된다. 오전 9시 상장 수익증권의 거래가 개시되면, 국내 최초의 디지털 증권거래 시장이 탄생하는 셈이다.

금감원 관계자는 “투자 진입 장벽이 상대적으로 낮고 세제혜택과 꾸준한 수익을 얻을 수 있는 부동산 간접투자상품에 대한 관심이 지속적으로 증가하고 있다”면서 “각 상품에 투자하기 전 운용업체의 안전성과 전문성을 확인하고, 임대 수익은 물론 향후 매각 때 투자 수익까지 따져봐야 한다”고 조언했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com