[오늘의 키워드] 분양가 상한제, 가격통제까지? 규제 공화국 해도 너무한다

[오늘의 용어] 분양가 상한제, 케인즈도 비판… 2차 대전 후 영국 가격통제 결국 실패

민간 택지 분양가 상한제가 도입된다.

분양가 상한제란 토지 감정 평가액과 표준 건축비를 기준으로 분양가를 정하는 것이다.

일종의 시장 가격 통제 제도다.
최근에 분양한 단지의 분양가나 주변 시세와 비교해 분양가를 정하는 주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증보다 훨씬 강력한 규제다.

민주당 정책위 제3정책조정위원장인 최운열 의원은 최근 "주택 담보대출에 대한 규제를 많이 해놓았기 때문에 분양가를 낮춰도 중산층이나 저소득층이 분양을 받기 어렵다"며 "자금 여력이 있는 고소득층만 혜택을 보거나 기존 부동산에 수요가 몰려 오히려 집값이 오를 수 있다"고 공개적으로 반대 의견을 냈다.

이같은 반대에도 분양가 상한제는 결국 도입 찬성 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

내년 총선을 앞두고 있는 여당 입장에서는 분양가 상한제로 '강남 집값과의 전쟁을 주도한다'는 이미지가 전체 득표에 유리할 수 있다. 실제로 집값을 잡느냐의 정책 성공여부와 상관없이 '강남 집값과의 전쟁' 프레임을 유지하는 것이 중요하다고 본 것으로 보인다.

국토교통부는 더불어민주당과의 당정 협의를 거쳐 최종안을 확정해 주택법 시행령 개정안에 담을 계획이다.

주택법 시행령 개정안은 입법 예고를 거쳐 바로 시행된다. 이 개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담긴다.

분양가 상한제는 2007년 본격 도입됐다. 당시 분양가 상한제는 감정평가된 토지비용(택지비), 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 최대한 받을 수 있는 분양가를 못 박는 방식이다. 당시 아파트 분양가 상한제는 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 논란끝에 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다.

현재 주택법 시행령 제61조에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 또 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과라는 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다.

새 개정안에서는 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수(倍數)를 1∼1.5배 수준으로 낮추고 '과열' 지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정한 것으로 전해지고 있다. 이런 조건을 적용한다며 앞으로 분양가는 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 정해지게 된다.

현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 진행 단계 가운데 '관리처분 인가'를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용한다고 명시하고 있다. 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 '입주자 모집공고' 시점부터 적용받도록 바뀔 것으로 보인다. 소급 입법의 여지가 있다.

로또 아파트를 막기위해 전매제한 기간은 연장될 것으로 보인다 지금은 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 제한되고 있다. 이를 크게 늘릴수 있다.

분양가 상한제와 같은 가갹통제에 대해 정부개입파 경제학자 케인즈도 비파을 했다. "가격통제는 끝내 실패힐수 밖에 없다" 것이다.


김재희 기자 tiger8280@g-enews.com