미국 주택 시장, 거래 지표 급락…7월 기존주택판매지수 89.8 펜데믹 이후 최저

미국 주택시장이 연준이 인정하고 싶은 것보다 '훨씬 더 나쁜 모양'이다. 미국 주택 시장이 압박을 받고 있다.

이번 주에 신규 주택 판매 및 보류(기존)중 주택 판매에 대한 데이터는 작년에 비해 급격한 하락을 반영했으며 더 높은 금리가 잠재 구매자에게 계속 미치는 영향을 보여주었다.

24일(현지시간) 미국부동산중개인협회(NAR)의 보류중인 주택 판매(거래) 최신 보고서에 따르면 이전에 소유한 주택을 구매하는 계약은 2021년 6월부터 7월까지 1%, 2021년 7월부터 2022년 7월까지 19.9% ​​감소했다.

기존 주택에 대한 계약을 측정하는 보류 주택 판매 지수(Pending Home Sales Index)는 지난달 89.8로 하락해 팬데믹 이후 최저치를 기록했다. 보고서는 지난 9개월 동안 계약 이 8번째로 감소했다고 전했다.
7월 신규 주택 판매 데이터에 따르면 판매는 전월 대비 12.6%, 작년 대비 29.6% 감소했으며, 미국 연준이 인플레이션을 늦추기 위해 금리를 계속 인상함에 따라 주택 수요가 계속 줄어들고 있다는 신호이다.

미국 경제연구건설팅기업 판테온 매크로이코노믹스(Pantheon Macroeconomics)의 수석 이코노미스트 이안 셰퍼드슨(Ian Shepherdson)은 23일 데이터에 이어 메모에서 "주택 시장은 연준이 기꺼이 인정한 것보다 훨씬 더 나쁜 상태에 있다"고 말했다. 그는 "그러나 정책 입안자들은 인플레이션이 그들의 주요 목표이고 주택이 부수적 피해임을 분명히 했다"고 덧붙였다.

프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 모기지 이자율은 최근 몇 주 동안 평준화되었지만 평균 30년 고정 모기지 이자율은 5.13%이다. 이달 초 기준금리는 4월 이후 처음으로 5% 아래로 떨어졌다. 2022년 초 기준 30년 고정 모기지 이자율은 3.22%였다.

미국 연방 주택 융자 모기지 공사(Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC)인 프레디 맥(Freddie Mac)은 미국 연방정부 후원기업으로 본사는 버지니아주에 있으며 모기지론을 매입해 공개시장에서 개인투자자에게 모기지 담보 증권(MBS)으로 판매한다.

전미주택건설업협회(NAHB) 예측 및 분석 부사장인 다누쉬카 나나야카라-스킬링턴(Danushka Nanayakkara-Skillington)은 23일 발표에서 "신규 주택 판매의 급격한 하락은 주택이 경기 침체에 있다는 또 다른 분명한 지표"라며 "높은 가격과 금리 인상이 결합되어 주택시장이 눈에 띄게 둔화되고 있다"고 주장했다.

그러나 높은 요금이 시장의 활동을 둔화시키더라도 경제성은 여전히 ​​문제가 있다.

화요일 데이터에 따르면 새 집의 중간가격은 7월 43만9400달러로 6월의 40만2400달러에서 상승했다. 미국의 부동산중개인협회의 데이터에 따르면 일반 가정이 모기지 자격이 되는지 여부를 측정하는 척도인 주택 구입 가능성 지수가 6월에 33년 만에 최저치를 기록했다.

NAR 수석 이코노미스트인 로렌스 윤(Lawrence Yun)은 24일 "현재 주택 주기 측면에서 우리는 계약 체결이 바닥에 있거나 거의 근접할 수 있다"고 말했다.

그는 또 "이번 달의 매우 완만한 하락은 모기지 이자율의 최근 후퇴를 반영한다. 높은 가격대의 주택 재고는 증가하고 있지만 낮은 가격대의 제한된 공급이 거래 활동을 방해하고 있다"라고 주장했다.

그러나 가격 압력은 앞으로 몇 달 안에 완화될 것으로 보인다.

셰퍼드슨은 "새 주택 공급과 가격 사이의 반비례 관계는 2021년 초에 무너졌다. 기존 주택 부족으로 인해 구매자가 새 주택 시장으로 몰려들어 가격이 치솟았다"고 설명했다.

그는 "그러나 이제 주택 소유자들이 가격이 너무 떨어지기 전에 팔려고 분주하게 움직이면서 기존 주택 공급이 급증하고 있다. 이는 주택 건설업자들이 신규 주택 가격을 인하하도록 압력을 가할 것이다. 우리는 가까운 장래에 신규 주택 가격이 매월 급격히 하락할 것으로 예상한다"라고 강조했다.


김세업 글로벌이코노믹 기자