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통상 호경기가 지속되면 소득이 늘어난 소비자들이 더 좋은 집을 사기 위해 부동산 시장에 진입한다. 여유가 있는 사람들은 추가로 부동산을 구매한다. 부동산 추가 구매 수요로 가격이 올라도 부채와 이자 부담을 기꺼이 감당할 수 있다. 부동산 시장에 거품이 끼기 시작한다.
올해 금리가 오르면서 바로 지난해 최고 가격을 기록했던 부동산 시장이 하락하기 시작했다. 시장에 풀린 돈들이 금리가 높아지자 안전한 곳으로 이동하기 시작한 것이다. 이 현상은 전 세계적으로 공통된 흐름이다.
◇미국의 부동산 시장 흐름
미국에서도 다른 국가와 마찬가지로 더 좋은 환경에서 살고자 하는 욕구를 가진 소비자들이 많다. 이런 이유로 살기 좋은 곳-기후 조건, 교통, 일자리, 학군-의 집값은 다른 세계보다 훨씬 더 비싸다.
부동산 시장 규모는 2021년에 3조6900억 달러로 추산되고, 2022년에는 3조8100억 달러에 이를 것으로 예상된다. 2030년 부동산 시장은 5조8500억 달러에 달할 전망이다. 2022년 이후 연평균 성장률은 5.2%다.
미국의 통상 연간 주택 거래는 500만 채가 기준이다. 2005년 감세효과와 고용 증가로 경기상황이 좋았던 시기에 역대급으로 708만 채가 거래되었다. 경기가 좋지 않았던 2008년과 2009년 글로벌 금융위기 때에는 412만 채와 434만 채가 거래되었다.
2020년 이후에는 500만 채 이상 거래가 되었다. 2020년에는 564만 채, 2021년에는 612만 채, 2022년에는 595만 채가 거래될 것으로 보인다. 2023년에는 어느 정도 회복되어 607만 채가 거래될 것으로 예상된다.
미국에서는 연중 5월, 6월, 7월이 부동산 거래가 활발하고 10월과 12월은 정체되어 있다. 성수기에 판매하면 수천 달러를 더 벌 수 있다.
미국에는 총 1억4200만 채의 거주용 부동산이 있다. 100만 달러 이상의 고가주택은 대략 600만 채(8.2%)이다. 이는 코로나 대유행 이전인 2020년 4.8%(350만 채)에서 증가한 수치다.
100만 달러 이상 주택의 상위 10개 대도시 중 7개가 캘리포니아에 있다.
샌프란시스코 주택의 88.7%가 최소 100만 달러의 가치가 있다. 산호세 (85.9%), 애너하임 (55.3%), 오클랜드 (55.1%), 샌디에고 (40.4%), LA (38.5%)의 5개 캘리포니아 대도시다. 상위 10위는 호놀룰루(37.1%), 시애틀(36.5%), 뉴욕시(32.1%), 캘리포니아 옥스나드(31.2%)가 있다.
200만 달러를 상회하는 주택은 거의 60만 채다. 뉴욕시에 200만 달러 이상 고가주택이 6만8000채 존재한다. 단독 주택의 수는 2022년 8400만 채 정도다.
미국인들의 자가 주택 보유 비율은 2021년 기준으로 65.5%이다. 미국의 평균 주택 가격은 34만8000달러 수준이다. 한국 돈으로 4억 원을 조금 넘는다. 2022년 한국의 평균 아파트 가격은 5억 원을 약간 상회하고 지금은 내리고 있다. 결론적으로 한국의 평균 주택 가격은 미국을 상회한다.
◇고가주택 시장의 변화
현재 미국의 경기가 가벼운 침체로 간다는 설이 우세한 가운데 2022년에는 미국 고가주택 시장에 찬 바람이 불었다.
미국과 캐나다의 95개 시장 등에서 주거용 부동산 거래를 중개하는 레드핀(Redfin)이 12월 28일 발표한 시장 보고서에 따르면 미국 고급 주택 판매는 11월 30일로 끝나는 3개월 동안 전년 대비 38.1% 급감했다.
2012년을 기준으로 하며 지난 10년 동안 가장 큰 하락폭을 기록했다.
레드핀의 고급 주택 기준은 시가 기준으로 상위 5%에 속하는 것으로 추정하고 있다. 가격의 대폭락 배경은 인플레이션이다. 인플레이션에 대처하기 위한 금리 인상, 경기 침체에 대한 두려움으로 시장이 둔화되었다.
이 보고서는 고급 부동산은 종종 투자 차원에서 활용되는데 2023년에 주택 가치와 임대수입은 가벼운 경기 침체로 하락할 것으로 예상했다.
보고서에 따르면 고급 주택 공급이 2016년 이후 가장 많이 증가했으며, 매매용 고급 주택의 수는 전년 대비 5.2% 증가한 약 16만3000채였다.
고가 주택이 크게 하락한 곳은 뉴욕 소재 롱 아일랜드의 나소우 카운티로 11월에 고급 주택 판매가 전년 대비 65.6% 감소했다.
다음은 캘리포니아 지역이다. 샌디에이고는 60.4%, 산호세는 58.7% 감소했다.
고가 주택 시장은 경제가 번성할 때 엄청나게 비싸기 때문에 경기 침체기에 더 많은 구매자가 물러난다. 하락 폭도 크다.
한편, 이자율이 하락하면 전반적인 주택 구매자 수요가 회복되기 시작하며 고가주택들도 다시 올라간다.
박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com
