"8년 버텼는데 세금 감면은 없다"… 롯데, 베트남 투티엠 '절반의 승리'

베트남 호치민의 '강남'으로 불리는 투티엠 신도시에서 8년 넘게 공전하던 롯데그룹의 '에코 스마트 시티(Eco Smart City)' 프로젝트가 마침내 행정적 물꼬를 텄다. 호치민시 당국이 롯데 계열사 간 지분 조정과 외부 투자자를 대상으로 한 지분 35% 양도를 전격 승인하면서다. 이번 조치로 대규모 자금 조달의 길이 열리며 프로젝트 추진에 탄력이 붙을 전망이지만, 베트남 정부가 재정적 의무에 대해서는 예외 없는 이행을 강조해 향후 비용 부담은 핵심 변수로 남았다.

베트남 현지 매체 단 트리(Dan Tri)는 17일(현지시각) 호치민시 인민위원회가 롯데 프로퍼티스 호치민시티 주식회사의 청원을 검토한 결과, 투자 환경 개선과 규정 준수를 전제로 일부 권고안을 승인했다고 보도했다. 이번 결정은 그간 토지 가격 평가 지연과 정부 검사로 교착 상태에 빠졌던 사업의 생사를 가르는 분수령이 될 것으로 보인다.


호치민시는 롯데그룹 계열사 간 자본 소유 비율 조정과 더불어, 일정 조건을 충족하는 외부 투자자에게 지분 35%까지 이전할 수 있는 권한을 부여했다. 이는 롯데 측이 장기간 프로젝트 지연으로 겪어온 유동성 문제를 해결하고, 역량 있는 글로벌 파트너를 영입할 수 있도록 길을 열어준 것으로 풀이된다.

다만 시 당국은 엄격한 조건을 걸었다. 롯데 프로퍼티스 호치민시티는 파트너 선정 시 법적 위반 여부와 프로젝트 실행 역량을 직접 검증해야 하며, 당국의 심사를 위해 관련 서류를 제출해야 한다. 특히 지난 2017년 체결된 계약에 따라 건설 기간 중 프로젝트 자체를 통째로 넘기지 않겠다는 약속을 엄격히 이행할 것을 재확인했다.

반면 롯데 측이 요청한 재정 의무 감면은 거부됐다. 롯데는 행정 절차 지연에 따른 시간 손실을 근거로 토지 이용 부담금 등 추가 수입금 면제를 건의했으나, 호치민시는 "해당 요청이 2024년 개정 토지법 규정에 부합하지 않으며, 시의 권한을 초과하는 사항"이라고 못 박았다.

베트남 당국은 롯데의 상황이 법에서 정한 '불가항력 사건'에 해당하지 않는다고 판단했다. 이에 따라 롯데는 정부 명령에 명시된 토지 이용 부담금과 임대료 등 재정적 의무를 철저히 이행해야 한다. 이는 외국인 투자자에게 특혜를 주지 않겠다는 베트남 정부의 의지로, 향후 사업의 원가 부담을 높이는 요인이 될 전망이다.


투티엠 에코 스마트 시티는 호치민시 투티엠 지구 2A구역 7만 4513㎡ 부지에 금융 센터, 상업 시설, 주거 단지를 조성하는 초대형 복합개발 프로젝트다. 총 투자비는 20조 1000억 동(약 1조 1330억 원)에 달한다. 롯데는 지난해 7월과 8월 두 차례에 걸쳐 "권고안이 수용되지 않으면 사업 속행이 불가능하다"는 배수진을 쳤을 정도로 이번 승인에 사활을 걸어왔다.

현지 부동산업계 관계자는 "지분 매각 승인은 필요조건일 뿐, 강화된 토지법 기준으로 산정될 최종 토지 이용료를 롯데가 어떻게 수용하느냐가 관건"이라며 "2017년부터 기산된 50년 운영 기간 중 이미 상당 기간이 소진된 만큼 조속한 착공이 수익 회수의 핵심"이라고 분석했다.
그러나 넘어야 할 산은 여전히 세 가지다. 첫째, 지분 35%를 인수할 전략적 투자자 선정이다. 파트너의 재무 역량과 현지 네트워크가 사업 속도를 결정한다. 둘째, 호치민시가 강화된 토지법 기준으로 산정할 최종 토지 이용료와 롯데의 수용 여부다. 비용 부담이 수익성 전망을 좌우한다. 셋째, 착공 시점이다. 2017년 기산의 50년 운영 기간 중 이미 상당 기간이 소진된 만큼, 조속한 착공이 수익 회수 구조에 직접 영향을 미친다.

이번 승인은 롯데가 베트남 시장에서 겪어온 '행정 교착'이라는 큰 산을 넘었다는 점에서 의미가 크다. 다만 고비용 구조를 상쇄할 차별화된 분양 및 운영 전략이 수반되지 않는다면, 8년의 기다림이 경영적 부담으로 돌아올 수도 있다는 신중론도 제기된다.


김주원 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com