지방 상가 5곳 중 1곳이 공실…“용도 변경 완화해야”

온라인 쇼핑 활성화와 배달문화 확산 등으로 오프라인 소비 수요가 감소하면서 지방과 수도권 신도시 공실률이 20%를 넘고 있다. 상가 공급 과잉을 해소하기 위해 정부의 정책적 지원이 필요하다는 의견이 나온다.

3일 부동산업계에 따르면 알투코리아부동산투자자문은 지난 1일 발간한 ‘12월 부동산 마켓 브리프’에서 “상업용 부동산 시장은 고금리와 실물 경기 위축으로 거래 절벽과 공실률 상승을 겪고 있다”며 “지방 신도시 상권을 중심으로 20% 이상의 공실을 보이고 있다”고 밝혔다.

한국부동산원 상업용 부동산 임대 동향 조사를 보면 올해 2분기 기준 전국 상업시설별 공실률은 중대형 상가가 13.4%, 집합상가가 10.5%를 기록했다.

지역별로 보면 중대형 상가는 세종(26.7%)와 충북(20.2%)이, 집합상가는 울산(21.4%), 전남(23.2%), 경북(26.7%)이 공실률 20%를 넘어섰다. 수도권 중대형 상가 역시 경기(10.8%)와 인천(12.6%)이 공실률 10%를 상회했다.
알투코리아부동산투자자문은 이 같은 공실의 원인을 고밀개발과 숨은 공급, 소비 패턴의 구조적 변화, 임대료 경직성과 고금리 등이 맞물렸기 때문이라고 분석했다.

한 예로 2기 신도시의 상업용지 비율(2%)은 1기 신도시(7~8%대)보다 낮았지만 용적률이 높아지며 인구 1인당 상가 연면적이 1기는 3~4㎡에서 2기는 8~10㎡로 증가해 수요를 초과했다. 지식산업센터 과잉 공급 역시 상업시설 증가를 야기했다.

여기에 이커머스 시장 성장과 배달문화 확산으로 오프라인 상업시설 수요가 줄었고 고금리와 상가임대차보호법으로 인해 높은 공실률에도 임대료를 낮추지 않는 경향이 나타났다.

알투코리아는 보고서에서 “오프라인 공간의 필요성이 근본적으로 감소하는 소매업 종말 현상이 국내에서도 가속화되고 소매업 종말 현상이 국내에서도 가속화되고 있으며 이는 일시적 현상이 아닌 거대한 흐름”이라고 분석했다.

노학민 알투코리아 투자분석본부 부장은 “현재의 공실 위기는 단순한 경기 침체가 아닌 소비 패턴의 구조적 변화와 제도의 경직성, 고비용 공급 구조가 맞물린 복합적 난제로 민간의 자구 노력만으로는 해결에 한계가 있는바 정책적 차원에서의 유연한 접근이 요구된다”고 말했다.
이어 “공급 과잉의 문제는 제도적 관점에서 해결 노력이 필요하다”며 “신규 도시 개발 및 재정비 사업 시 상업용지비율 책정 기준을 현실화하고 기존 상업시설의 용도 변경에 대한 규제를 완화해 추가 공급 과잉 여지를 줄여나가야 한다”고 제안했다.

또 “공급자는 기존의 단순 분양 논리에서 벗어나 기획 단계부터 상가의 적정 규모 앵커 테넌트의 유치 전략 수수료 매장 등 유연한 임대 방식을 도입해 초기 상권 활성화를 우선적으로 도모하는 것이 필요하다”고 덧붙였다.


성현 글로벌이코노믹 기자 weirdi@g-enews.com