정부, ‘내 집 마련’보다 ‘거주’에 방점…시장 참여가 '관건'

정부가 부동산 정책의 방향을 '내 집마련'보다는 '주거'에 중점을 두는 모습이다. 각종 부동산 규제로 주택 매입 여력이 낮아진 상황에서 전세와 월세의 장점을 결합해 주거비 부담을 낮춘다는 구상인 데 또 하나의 정책 실험에 그칠 것이란 우려도 나온다.

22일 건설·부동산업계에 따르면 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 최근 이같은 내용을 담은 '전월세 안심신탁' 사업 모델을 공개했다. 안정화기구인 HUG와 임대인·임차인이 3자 간 계약을 맺고 임차인이 전세금을 예탁하면 기구가 주택공급 활성화 관련 사업 등에 투자해 수익을 내고 일부를 임대인에게 지급하는 내용이 골자다.

보증금 2억 원인 전셋집의 경우 세입자의 월 비용은 기존 전세 약 56만 원, 월세 약 74만 원 수준인데 안심신탁 이용 시 약 53만 원으로 낮아질 수 있다. 집주인은 월세 74만 원보다 많은 최대 120만 원 수준의 임대수익을 기대할 수 있다는 게 정부 설명이다.

임차인은 보증금의 최대 80%까지 대출을 활용할 수 있고 전세금반환보증과 전세대출보증 가입이 필요 없어 보증료도 줄일 수 있다. 임대인은 공실이나 월세 연체 부담 없이 약정 수익을 매월 받을 수 있다.
정부는 전세가 월세로 일방적으로 전환되는 것을 막고 전세의 자금조달 기능과 월세의 현금흐름을 결합한다는 구상이다. 사업은 자발적 참여를 전제로 하며 개인·법인·건설임대사업자·공공임대사업자 등을 대상으로 세제 혜택 등 인센티브를 제공할 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 우선 500가구 규모로 참여한다. 정부는 전세금이 신탁이 묶이는 부분에 대해 월세 수익을 기초로 한 자산유동화증권(ABS) 등을 활용하면서 유동성을 보완하는 방안도 검토하고 있다.

전세금 원금 보존도 핵심이다. HUG는 예탁금을 HUG 보증부 부동산프로젝트파이낸싱(PF)대출 사업장 등에 투자하고 다양한 보증사업을 포트폴리오로 구성해 4~5% 수준의 수익률을 확보한다는 계획이다. 투자 과정에서 손실이 발생하더라도 임차인의 보증금과 임대인에게 지급되는 약정수익은 보장한다는 방침이다.

결국 제도의 실효성을 좌우할 변수는 임대인의 참여다. 전세금을 주택 매입이나 고수익 자산에 활용하려는 임대인 입장에선 참여 유인이 낮기 때문이다. 특히 서울처럼 전세 물량이 감소하고 월세 전환이 빠른 지역에서 제도의 성패가 갈릴 전망이다.

업계에서는 사실상 정부가 주거정책의 무게중심을 '소유'에서 '거주'로 옮기는 과정으로 보고 있다. 일각에서는 정부의 각종 규제로 전월세 품귀현상이 심화된 상황에서 시장 참여가 크지 않을 것이란 우려도 나온다. 특정 법인 등에 혜택이 집중될 가능성도 거론된다.

부동산업계 관계자는 "부동산 시장에서 내 집마련보다는 주거 안정이 정책 효과를 내기 쉽다고 본 것 같다"며 "임대인 참여가 저조하거나 투자수익과 보증금 안정성 사이에서 균형을 잡지 못하면 또 하나의 정책 실험에 그칠 가능성도 있다”고 말했다.
해당 사업은 다음 달 모집공고와 신청을 시작해 11월 심사를 거쳐 3자 계약을 체결하고 12월부터 입주와 월세 지급에 들어간다. 전세가격이 높은 지역이나 위반건축물 여부 등은 별도 검증할 방침이다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com