은마 4.6억·반포 2.2억…재초환 반발 확산

서울 강남권을 중심으로 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 수억원대에 달할 것으로 예상되면서 재건축 조합들의 반발이 거세지고 있다. 일부 지방자치단체와 조합들은 정부에 제도 폐지를 요구하고 나섰다. 공사비와 금융비용 상승에 재초환 부담까지 더해지면서 재건축 사업이 위축될 수 있다는 우려가 나오는 가운데 정부의 고민도 깊어지고 있다.

8일 정비업계에 따르면 최근 서울 주요 재건축 조합과 지방자치단체를 중심으로 재초환 폐지를 촉구하는 움직임이 확산하고 있다. 서초구는 지난 4일 국토교통부에 제도 폐지를 요구하는 건의문과 주민 230여 명의 서명이 담긴 탄원서를 제출했다. 오는 9일에는 추가로 확보한 서명을 모아 2차 탄원서를 전달할 예정이다.
전국 82개 재건축조합이 참여하는 전국재건축정비사업조합연대도 제도 개선과 폐지를 요구하고 있다. 서초구 반포미도1차 재건축조합과 반포주공1단지 3주구를 재건축한 ‘래미안 트리니원’ 조합 역시 재초환 폐지를 위한 탄원서를 접수하고 있다.

반발이 커진 배경에는 수억원대에 이르는 재건축부담금이 있다. 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트는 조합원 1인당 평균 4억6334만 원의 부담금 예정액을 통지받았다. 단지 전체로는 약 2조44억 원에 달하는 규모다.

서초구도 오는 9일 반포현대를 재건축한 반포센트레빌아스테리움 조합에 부담금을 사전 통지할 계획이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 2억2000만 원대로 추산된다.

재초환은 재건축 사업으로 발생한 이익 가운데 정상적인 집값 상승분과 개발비용 등을 제외한 초과이익 일부를 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 10~50%의 누진 부과율이 적용된다.

재초환에 따른 부담은 강남권에만 국한되지 않는다. 정진철 서울시의원이 서울시에서 제출받은 자료에 따르면 지난 8월 기준 재건축부담금 예정액이 통지되거나 공지된 서울 재건축 사업장은 모두 52곳이다.
이 가운데 강남3구와 용산구에 위치한 단지는 26곳으로 전체의 절반을 차지했다. 나머지 26곳은 한강벨트를 비롯해 강북·서남권 등에 분포했다. 지방에서도 부담금 부과가 예상된다. 대전 서구 용문동 1·2·3구역을 재건축한 둔산더샵엘리프는 조합원당 1억~2억 원의 부담금이 발생할 것으로 추산된다.

다만 현재 통지된 금액은 최종 확정액이 아닌 예정액이다. 실제 부담금은 준공 이후 주택가격과 공사비 등 개발비용을 반영해 결정된다. 그럼에도 조합원들은 기존 추가분담금에 재초환 부담까지 고려해야 해 자금 마련과 사업 추진 과정에서 불확실성이 커질 수 있다는 지적이 나온다.

부담금 부과 시점을 둘러싼 정부와 지자체의 해석 차이도 혼란을 키우고 있다. 서초구는 2021년 준공된 반포현대의 부담금을 올해 12월 30일까지 부과해야 한다고 보고 있다. 부담금 징수권의 소멸시효가 만료될 가능성을 고려해 사전 통지에 나선 것이다.

반면 국토부는 2024년 개정된 재초환법의 특례규정을 적용하면 2029년까지 부과할 수 있다는 입장이다. 서초구는 예정대로 사전 통지를 진행하되 국토부의 명확한 법령 해석이 나오면 후속 절차를 재검토할 방침이다.

재초환 논란은 정부의 도심 주택공급 확대 정책과도 맞물려 있다. 신규 택지 확보가 어려운 서울에서는 재개발과 재건축이 주택공급의 주요 수단으로 꼽힌다. 그러나 공사비와 금융비용이 상승한 상황에서 재초환 부담까지 늘어나면 사업 추진 동력이 약화할 수 있다는 우려가 제기된다.

특히 사업성이 낮은 단지는 추가 비용을 둘러싼 조합원 간 갈등이 커지면서 사업 일정이 지연될 가능성도 있다. 재건축 사업이 늦어질수록 정부의 도심 주택공급 계획에도 차질이 생길 수 있다는 지적이다.

정부는 용적률 완화와 인허가 기간 단축 등을 통해 민간 정비사업 활성화를 추진하고 있지만 재초환 제도 개편에는 신중한 태도를 유지하고 있다. 부담금을 완화하거나 제도를 폐지할 경우 재건축 단지의 기대이익이 높아져 집값 상승을 자극할 수 있다는 우려 때문이다.

정비업계 관계자는 “정부가 보다 명확한 입장을 밝힐 필요가 있다”며 “결론을 내지 못한 채 시간만 끌다 보면 조합원들의 사업 추진 의지가 약화하고 주택공급에도 차질이 생길 수밖에 없다”고 말했다.


김진태 글로벌이코노믹 기자 kjt@g-enews.com