[해외투자 경제학(29)] [베트남 투자(6)] 매매 분양 및 중계…부동산거래 불확실성 많아 중개인 잘못 만나면 낭패

체류기간 짧거나 거주안하면
교민에게 의존하는 경우 많아
신뢰성과 능력을 잘 판단해야

부도·시공 중단 등 위험
시행·건설회사도 튼튼해야
비교적 안전하게 거래 가능
해외 상장주식은 비교적 안전하게 거래할 수 있다. 중개회사가 정부에서 인가한 신뢰할 수 있는 증권회사이기 때문이다. 해외에서 부동산 거래는 현지 중개회사(인) 또는 다국적 중개회사를 통해서 거래한다. 국내 부동산시장에서 중개인을 통한 거래는 비교적 안전하다. 부동산거래에 대한 상거래 관습과 법적 제도가 정비되어 있기 때문이다. 해외는 나라에 따라 부동산거래의 불확실성이 상존한다. 현지 국가의 토지 등 부동산의 전산화 미비, 소유권자의 불분명, 안정적인 소유권 취득에 대한 불안감, 중개인의 잘못된 정보 제공 및 신뢰 여부, 소유권 이전 과정의 불안정 등 위험요소가 상존하다.

우선은 중개인에 대한 신뢰다. 현지에서 오래 거주한다면 믿을 만한 중개인을 물색하여 거래를 할 수 있다. 그러나 현지 체류기간이 짧거나 현지에 살지 않으면서 부동산을 거래할 경우 믿을 만한 중개인을 찾기가 쉽지 않다.

게다가 언어가 통하지 않으므로 어쩔 수 없이 현지에서 생활하는 교민 중개인(회사)에 의존할 수밖에 없다. 부지런히 발품을 팔면서 신뢰성과 능력을 가늠해야 한다. 우선 인터넷(홈페이지, 블로그 등), 카톡, 이메일을 통하거나 또는 주위의 추천과 평판을 통하여 확인해야 한다. 그 나라의 법과 제도, 상거래 관습을 잘 알면서 경험이 많아야 한다. 현지 사정이나 제도를 잘 모르면서 중개를 한다면 중개인이나 매수자나 서로 당황할 수밖에 없는 일이 생길 수 있기 때문이다.

베트남에서 기존 주택이나 아파트의 경우 거래가격의 적정성, 적법한 매도인 신분 확인, 관공서 확인 및 등기 절차를 중개인에게 전적으로 의존할 수밖에 없다. 특히 외국인이 소유 불가능한 아파트(사회주택이나 공무원 등 특수계층 분양아파트) 여부, 행정구역별 외국인 소유 30% 상한 여부 확인 등에서 전산화 미비로 해당부서 공무원이 일일이 확인하는 과정을 통해 거래의 적법성을 파악하게 된다. 따라서 최종 소유권이전 등기까지 까다로우면서 오랜 시일이 걸리게 된다. 대금의 (일부 또는 전부를) 지급하고 오랫동안 소유권 이전이 되지 않는다면 외국인 매수자로서 당연히 불안하게 마련이다. 게다가 계약서 등 모든 서류는 베트남어로 되어 있다.

생면부지의 외국에서 부동산 투자를 할 경우 시행사(개발사 또는 분양회사)와 건설사가 튼튼한 신규분양 아파트라면 비교적 안전하게 거래할 수 있다. 정부의 인허가를 통하여 건축과 분양을 하고 분양가격이 공개되기 때문이다. 물론 분양 저조에 따른 시행사의 부도, 시공 중단 등 위험이 도사리고 있으므로 지명도가 있는 시행사와 시공사 선별이 무엇보다 중요하다. 베트남의 경우 단지별 분양한도 30% 이내에서만 외국인에게 분양한다. 또한 시행사는 아파트나 주택의 분양 시 몇 개의 분양대행사를 지정한다. 따라서 이 분양대행사를 통하여 분양을 받으면 수분양자는 별도의 수수료를 지급하지 않으면서 믿고 거래할 수 있다. 분양대행사는 분양회사로부터 수수료를 받게 된다.

베트남에선 당연히 베트남어로 부동산 거래가 이루어진다. 언어를 이해하지 못하면 부동산 거래는 어렵다. 기존 주택이나 아파트는 베트남어 대화와 계약서로 이루어질 수밖에 없다. 그러나 내외국인을 상대로 분양을 하는 신규 아파트는 분양 팜플렛은 물론 등록계약서, 옵션계약, 매매계약 등 전 과정을 베트남어와 영어를 병기하고 있다. 교민 중개인을 대동하면 더욱 안심하고 거래할 수 있다.

부동산 중개업체들은 개발사로부터 분양대행 허가를 받은 신규아파트에 대해서는 적극적으로 소개하지만 분양대행 허가를 받지 못한 다른 아파트에 대해서는 소개를 소홀히 할 수밖에 었다. 분양대행 허가를 얻으면 분양을 통하여 수수료를 받을 수 있기 때문이다. 일부는 분양대행 허가를 받은 중개업체부터 재분양 대행 허가를 받아 분양을 하는 경우도 있다. 다수의 중개업체를 방문하다 보면 자기 조건에 맞거나 호감이 가면서 공통분모가 되는 아파트나 신규주택을 만날 수 있게 된다.

중국은 외국인이 아파트 1채는 매입할 수 있도록 하지만 임대는 금지하고 있다. 베트남은 중국과 달리 외국인이 주택이나 아파트를 매입하여 임대를 하도록 허용하고 있다. 아파트 분양을 받은 후 임대를 하게 되면 임대수익과 집값 상승의 이중효과를 누릴 수 있다. 호찌민에서 투룸 아파트의 경우 월 600달러 내외의 임대수익을 기대할 수 있다. 하지만 현지에 체류하지 않는다면 임대관리가 어려울 수 있다. 따라서 매매 후 임대관리까지 해 줄 수 있는 현지 교민 중개업체를 알아두면 편리하다. 전세제도는 우리나라에만 있는 제도이다. 대개의 나라는 월세 개념의 임대를 하고 있다. 베트남도 마찬가지다. 두 달치 월세를 보증금으로 받고 매월 월세를 받는다. 그리고 임차인에 따라 생활용품인 에어컨, 침대, 소파, TV, 냉장고, 전자레인지, 식기류 등을 완비해 주기도 하지만 임차인이 가족인 경우 생활용품을 지참하고 입주하는 경우도 있다. 임대차계약 전 이러한 조건을 서로 맞추어야 하며 합의된 내용을 임대차계약서에 상세히 기재해 두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다. 분양 후 임대를 계획한다면 풀 타입(Fully Fitted) 옵션이 편리하다. 추가로 실내공사 계약을 하지 않아도 되기 때문이다. 한편 공실기간 없이 임대가 늘 잘 된다는 보장은 없다. 따라서 입주 후 임대가 된다면 덤으로 생각하고 투자해야 맘이 편하다.

임대 외 다른 방법은 직접 거주하는 경우다. 한국의 추운 겨울철(11월~이듬해 3월)이면 동남아는 건기(Dry Season)에 해당된다. 은퇴자인 경우 온난한 동남아에서 저렴한 생활비로 여유롭게 겨울철을 지낼 수 있다. 또한 약화된 면역력으로 인하여 겨울철이면 걸리기 쉬운 독감이나 폐렴에서 안전할 수 있으며 지병인 관절•류머티즘의 경우에도 악화를 방지하면서 안전하게 지낼 수 있다. 물론 정기적인 통원과 치료관찰이 요구되는 지병이면 곤란하다. 치안이 확보되어 있다. 이웃나라 필리핀보다 안전하다.

호찌민시에는 국제학교가 많다. 한국국제학교, 미국국제학교, 영국국제학교, 프랑스국제학교 등 나라별 국제학교다. 어린 자녀를 둔 부모라면 베트남도 이제 좋은 대상이 된다. 아직은 저렴한 주택비에, 지속적인 경제성장으로 일자리와 일거리 창출이 많이 되는 나라다.

● 아파트 사전 예약하고 예약금 내야 분양받을 수 있어


지난번 기고에서 우리와 다른 분양 절차에 대해 설명한 바 있다. 지난번에 미처 언급하지 못한 부분을 보충하여 분양 절차에 대한 이해도를 높여 볼까 한다. 우선 ①부동산개발사는 광고나 분양대행사를 통하여 분양받고자 하는 사람들에 대한 사전 예약을 받는다. 분양받고자 하는 사람은 예약금으로 약 5000만동을 송금(분양예상금액의 2~2.5% 내외, 부동산 개발사에 따라 다름)한다. 개발사에 의해 입금이 확인되면 ‘등록계약서(Registration Form)’에 상호 날인하여 교환하다.

②이어서 지정된 동•호수 추첨 일에 신분증(외국인은 여권)과 초청장 및 위 등록계약서를 지참하고 참석한다. 지정된 번호를 부여 받고 기다리면 호명 번호에 맞추어 분양받고자 하는 동과 호수를 선택한다. 선택한 동•호수가 다른 예약자들에 의해 선택되지 않았다면 동•호수가 지정되고 이미 다른 사람에게 선택되었다면 다른 동•호수를 차례대로 선택하게 된다.

동•호수가 지정되면 동•호수와 면적 등이 기재된 ‘옵션계약(Option Form)’을 체결한다. 먼저 예약한 순서대로 번호를 부여하므로 순서대로 선호하는 동•호수를 우선 받을 수 있다. 옵션계약에는 아파트 내부공사에 대하여 ‘베어옵션’인지 또는 ‘풀옵션(Fully Fitted)’인지가 기록되고 풀옵션인 경우 선택사양에 대한 세부명세서가 기록되어 있다. 그리고 분양대금 분납시기와 회차 별 납부금액이 명시되어 있다.

③‘옵션계약’을 체결한 날로부터 14일 이내에 부가세를 포함한 전체 분양금액의 10%(이때 선 납부한 5000만동을 포함함)를 지정된 계좌로 송금한다. 개발사로부터 입금이 확인된 후 ‘예치계약(Deposit Contract 또는 Deposit Agreement)’을 체결한다. ④예치계약으로 부터 약 6~8개월 이내 추가로 10%를 납부하면 정식 ‘매매계약서(Sale and Purchase Agreement(Contract), SPA(C))’를 체결하게 된다.

따라서 ①번의 ‘등록계약’ 시점으로부터 약 10개월(일정하지 않음) 후 총 분양금액의 20%를 납부하는 시점에 매매(분양)계약서가 작성되는 점이 우리와 다르다. 매매계약이 체결되기 전에는 분양받은 동•호수를 타인에게 이전(양도)할 수 없도록 옵션계약에 명시하고 있다. 한편 동•호수 추첨이 끝나면 총 분양금액의 3.5%(분양회사 마다 다름)를 ‘얼리 버드(Early Bird)’라 하여 할인(분양회사마다 다름)해 주고 있다. 먼저 분양을 해 준 대가인 셈이다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장