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이는 문제가 있는 상업용 부동산 대출이 지방은행들의 대차대조표에 집중되어 있기 때문이라고 지적했다.
가장 큰 문제는 미국 연방준비제도(Fed)의 금리인하 시기를 둘러싼 불확실성 때문으로 분석된다. 차입 비용 상승으로 인해 부동산 평가액이 하락해 채무불이행(디폴트)이 발생하고, 대출기관은 팔리지 않는 자산을 보유하게 되는 악순환이 반복되고 있기 때문이다.
그는 "하지만 만기가 다가오고 문제 채권이 증가함에 따라 은행들은 익스포저를 줄이기 위해 문제가 많은 채권을 매각하기 시작할 것으로 예상한다"고 말했다. 그의 팀은 지난 1년 반 동안 대형 은행들이 처분하는 상업용 부동산 대출을 매입하고 있다고 한다.
이런 악영향은 특히 지방은행에 큰 영향을 미칠 것으로 분석된다. 지방은행들은 상업용 부동산 대출에 대한 익스포저를 늘렸지만, 대부분의 경우 부동산의 가치는 정점의 몇 분의 일로 떨어졌다.
이에 따라 지난해 여러 은행의 파산 이후 중소형 은행은 투자자들의 불안감이 커지고 있다. 자산 규모가 가장 큰 지방은행인 US 뱅코프는 1~3월(1분기) 대손충당금 적립액을 5억5300만 달러로 늘렸다.
MSCI리얼에셋이 지난 3월 발표한 보고서에 따르면, 지방은행들은 최근 몇 년 동안 상업용 부동산 관련 대출자들에게 추가 계약금 지불을 요구하지 않아 가치 하락에 대한 취약성이 크다.
머레이는 대형 은행들이 2008년 금융위기 이후 상업용 부동산 대출을 억제해 왔기 때문에 대형 은행의 부동산 노출이 시스템적 문제를 일으키지 않을 것으로 예상했다. 그러나 대출자의 상환능력 부족은 2021년, 2022년에 비해 대출이 더욱 감소하고 있다는 것을 의미한다고 덧붙였다.
많은 모기지 부동산 투자신탁(REIT)도 자체적인 문제에 직면해 신규 투자를 할 수 있는 능력이 제한되어 있는 것이 현실로 나타났다.
은행뿐만 아니라 미국 펀드의 2000억 달러가 넘는 대출이 2025년까지 만기가 도래하는 것도 주의해야 할 부분이라고 머레이는 지적했다.
또한 핌코는 독일 은행들이 상업용 부동산 익스포저를 어떻게 처리할 것인지에 주목하며 "금리 상승과 경기 침체 압력이 결합되면 자본시장과 펀더멘털 측면에서 상업용 부동산에 심각한 문제가 발생할 것"이라고 말했다.
이용수 글로벌이코노믹 기자 piscrait@g-enews.com
