첫 단추 꿴 ‘도심고밀개발’...강북개발 '기대감', 불신·민원 '걸림돌'

정부가 2·4 공급대책에서 예고했던 도심 공공주택 복합개발 사업 후보지의 첫 면모가 지난 31일 드러났다. 1차 후보지로 서울의 금천·도봉·영등포·은평 등 4개 구 총 21개 지역이 선정됐고, 공급 규모는 약 2만 5000가구로 전망된다.

부동산 전문가들은 1차 후보지들의 입지와 사업성에 대체로 긍정 평가를 내리면서도, 한국토지주택공사(LH) 직원 신도시 투기 의혹 이후 공공주택개발기관이 주도하는 사업에 주민과 땅주인들 반감이 커 해당 후보지의 최종 사업 확정까지는 험로가 예상된다고 전망했다.

도심 공공주택 복합사업은 공공이 역세권, 저층주거지, 준공업지역 등 지구를 지정해 부지를 확보하고 여기에 주택과 복합건물 등을 조성하는 사업이다. 예정지구 지정 이후 토지주의 3분의 2 동의를 충족해야만 사업지구로 확정된다.

이번 1차 후보지는 지방자치단체가 제안한 후보지 중 공공이 시행 주체가 되는 도심공공주택 복합사업에 우선 접수한 지자체를 중심으로 입지요건(범위·규모·노후도 등)과 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등을 검토해 선정했다는 것이 정부의 설명이다.
1차 선도사업 후보지별 유형을 보면, 저층주거지 개발이 10곳으로 가장 많다. 그 다음으로는 역세권 개발 9곳, 준공업 2곳이다. 주택 공급물량은 저층주거지 1만 7500가구, 역세권 7200가구, 준공업 500가구이다.

전문가들은 이번에 1차 후보지로 선정된 지역 대부분이 그동안 여러 차례 개발이 좌초된 곳들인 만큼 입지나 사업성 측면에선 기대할 만하다는 평가이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 1차 후보지 선정은 정부의 주택공급 의지가 확고하고 계획도 차질 없이 진행하겠다는 시그널(신호)을 준 것”이라면서 “1차 후보지로 선정된 지역 대부분이 강북 역세권 일대에 몰려 있어 개발이 이뤄진다면 향후 주거 안정화에 기여할 것으로 본다고 말했다.

그러나, 도심 공공주택 복합사업 주체인 LH 등 공공기관의 신뢰가 떨어진 상황에서 토지 소유주 3분의 2 이상의 동의를 받기가 쉽지 않을 것이라는 지적이 나온다.

이 사업은 LH·서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 토지주로부터 땅을 넘겨받아 사업을 추진하고 이후 아파트나 상가 등으로 정산하는 방식이다. 신축 아파트의 20∼30%는 공공 자가주택과 공공임대로 내놓아야 한다.
정부는 사업에 참여하는 토지주에게 각종 용적률 완화 등 각종 인센티브를 제공하겠다고 공언했지만 이들이 공공 주도 방식의 개발에 얼마나 호응할지는 알 수 없다는 게 전문가들의 의견이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “LH 사태로 공공기관 신뢰도가 땅에 떨어진 상황에서 토지주가 공공에 개발을 맡길지 의문”이라고 지적하며 “3기 신도시처럼 토지수용방식으로 추진되는 공공주도형 사업은 토지주들의 거센 반발에 부딪힐 수 있다”고 말했다.

도심 공공주택 복합사업 대상지와 맞닿아 있는 인근지역 주민들의 반발도 예상된다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “1차 후보지로 선정된 지역들은 대부분 저층 주거지로, 향후 고밀개발이 이뤄질 경우 사업지 주변에선 일조권이나 주차난 등 민원들이 폭증할 것”이라며 “또한 임대주택이 다수 들어서는 것에도 인근 주민들 불만이 커질 수 있다”고 말했다.

전문가들은 정부의 도심 공공주택 복합사업이 시장에 성공적으로 안착하기 위해선 실제 추진 사례가 시급하다는 지적이다.

함영진 랩장은 “도심 공공주택 복합사업의 성패는 관련 조합 등의 참여 의향을 높일 수 있도록 충분한 정보 제공, 컨설팅 서비스에 달렸다”면서 “공공재개발 사업 후보지와 더불어 주민의 사업 이해를 도울 롤 모델을 빨리 만들어줘야 한다”고 강조했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com