공공·민간분양가 차이 좁아져…치솟는 건축비에 ‘역전 현상’

분양가 상한제가 적용되는 공공택지에서 공공분양가격이 더 저렴하다는 공식이 흔들리고 있다. 공사비와 금융비용, 토지비 부담이 높아지면서 일부 공공분양가격이 민간분양을 따라잡는 사례가 나타나고 있어서다.

25일 건설·부동산업계에 따르면 일부 공공택지 내에서 공공분양과 민간분양의 가격차이가 크게 줄었다. 그동안 공공분양은 정부의 지원을 받아 공급된다는 점에서 청약 자격이 까다롭지만 낮은 분양 가격이 강점으로 꼽혔다. 하지만 최근 분양가 상한제가 적용되는 공공분양은 기본형 건축비 인상과 건축 자재비, 인건비 상승, 금융 비용 확대 여파를 피하지 못하는 모습이다.

공공분양가가 오른 것은 기본형건축비가 올랐기 때문이다. 기본형건축비는 분상제가 적용되는 주택의 분양가를 산정하는 기준 금액이다. 국토교통부는 지난 3월 정기 고시에서 전용 60~85㎡, 16~25층 이하 기준 기본형건축비를 ㎡당 217만4000원에서 222만 원으로 2.12% 인상했다.
업계 관계자는 “최근 건설시장의 불확실성으로 인해 건축자재비와 인건비, 금융비용 상승분이 고스란히 일부 공공분양가에 반영되고 있다”며 “공공택지 내 사업을 진행하는 시공사가 민간분양 단지뿐만 아니라 공공분양 단지에서도 적정 수익을 확보하기 위해 공사비를 올릴 수밖에 없는 상황”이라고 설명했다.

이로인해 공공택지 내 공공분양가격과 민간분양가격과의 가격 차이가 좁혀지는 사례가 잇따르고 있다.

지난 3월 공급된 민간참여형 공공분양 ‘에코델타시티 아테라’는 전용 84㎡ 최고 분양가가 6억1500만 원이었다. 반면 지난 2023년 12월 청약에 나선 공공택지 내 민간분양 ‘부산에코델타시티 디에트르 그랑루체’ 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준 5억9245만 원이다. 가격차이는 약 2255만 원으로 민간 단지가 약 2년 앞서 공급됐다는 점을 고려해도 가격 차이가 크지 않다.

평택 고덕신도시에서도 지난달 공급한 민간참여형 공공분양 ‘고덕신도시 아테라’ 전용 84㎡ 최고 분양가는 5억4150만 원 수준이었다. 하지만 같은 시기 인근 공공택지에서 공급된 민간분양 ‘고덕국제신도시 수자인풍경채’ 전용 84㎡ 분양가는 최고 5억6710만 원에 책정됐다. 두 단지의 최고가 차이는 약 2500만 원 수준에 불과했다.

공공분양가와 민간분양가의 가격차이가 줄어든 것에 이어 가격이 역전된 사례도 나왔다. 분양가격이 역전된 곳은 지난 4월 공급된 인천가정2지구 B2블록 공공분양이다. 인천가정2지구 B2블록은 분상제가 적용됐음에도 전용 84㎡ 기본형 분양가가 최고 6억2516만 원으로 책정됐다. 발코니 확장비를 포함하면 실질적인 주택 취득 비용은 6억3000만 원 안팎으로 뛴다.
반면 지난달 공급된 검암역세권 첫 민간분양 아파트인 ‘검암역 자이르네(B2블록)’는 전용 84㎡ 전 세대가 5억 원대 분양가로 책정됐다. 발코니 확장비를 포함해도 전 타입이 6억 원 미만 수준이다. 공공분양보다 1개월 늦게 공급됐음에도 민간분양의 진입 가격이 더 낮게 형성된 것이다.

업계 관계자는 “동일 공공택지 안에서 민간분양 단지가 더 낮거나 비슷한 가격으로 공급될 경우 수요자 입장에서는 브랜드와 상품성, 커뮤니티, 조경 등 차별성을 갖춘 민간분양 단지를 우선으로 두게 된다”라고 말했다.


최재민 글로벌이코노믹 기자 jnc8577@g-enews.com