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[배종완 세무사의 세금 상식6] 토지등 수용시 절세 비법 1

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[배종완 세무사의 세금 상식6] 토지등 수용시 절세 비법 1

배종완 세무회계 맥 대표세무사
배종완 세무회계 맥 대표세무사
지난 15일 윤석열 대통령은 청와대 영빈관에서 비상경제 민생회의를 주재하면서 수도권에 세계 최대 규모의 첨단 시스템 반도체 클러스터를 구축하고, 지방에 14개의 국가 첨단 산업단지를 신규 조성하겠다는 구상을 발표했다.

이러한 공익사업을 시행하기 위해선 사업에 쓸 토지 등이 필요하다. 국가나 공공단체에서는 이들 토지 등을 취득하기 위해 토지, 물건 등 소유자(이하 “토지소유자”라 한다)와 먼저 매수 협의를 하고 이 때에 원만한 합의가 이루어지게 되면 상호간 계약을 체결해 필요한 토지 등을 매수(이하 “협의매수”라 한다)하게 된다. 그러나 협의매수가 불가능한 경우도 있어 이를 대비해 사유재산제를 인정하는 모든 민주국가에선 공익사업 용지를 강제로 취득할 수 있는 토지수용제도를 마련(이하 5“수용”이라 한다)하고 있다. 우리나라 역시 이 제도를 시행하고 있다.
토지수용을 할 수 있는 공익사업은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 “토지보상법”이라 한다)에 그 종류가 자세히 정해져 있으며 여기에 해당하는 경우에도 국토교통부장관이 특별히 수용 할 수 있는 사업으로 인정해야만 수용 가능하다. 공익사업에 편입된 부동산은 협의 매수 또는 수용을 통해 사업시행자에게 양도되는 것이다. 공익사업에 의해 협의매수 또는 수용되는 부동산에 대해 강제로 소유권이 이전되는 점을 고려해 여러 세제 혜택을 준다. 이를 꼼꼼히 살펴야지 세금을 더 내는 억울한 경우를 피할 수 있다. 물론 세제 혜택을 몰라 세금을 더 냈어도 5년이 지나지 않았다면 경정청구를 통해 돌려받을 수 있다.

공익사업에 의해 협의매수 또는 수용되는 부동산에 대한 세제혜택 중 첫 번째는 비사업용토지 관련 해당 여부이다. 토지소유자가 소유한 토지를 용도대로 이용하지 않거나 실수요 목적으로 소유하지 않을 경우 비사업용토지로 보고 양도세를 중과한다. 비사업용토지인 경우 양도소득세 기본세율에서 10%를 가산한 세율을 적용한다. 이때, 공익사업을 위한 협의매수 또는 수용일 경우 사업인정 고시일이 2021.05.04. 이후인 경우 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득한 토지는 비사업용토지에서 제외된다. 사업인정고시일이 2021.05.04. 이전인 경우 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 비사업용토지에서 제외된다. 만약 상속받은 토지라면 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 취득일로 본다.
두 번째 세제 혜택은 공익사업에 의해 협의매수 또는 수용되는 경우 보상금의 수령방법에 따라 양도소득세의 일정 부분을 감면해준다. 다만, 감면된 세액의 20%를 농어촌 특별세로 납부해야 하며, 감면 한도는 1년에 1억 원이다. 감면요건은 해당 토지를 사업인정고시일로부터 소급해 2년 이전에 취득해야 한다. 만약 상속을 받은 토지라면 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 취득일로 본다.

보상금을 현금으로 받는 경우 양도소득세의 10%를 감면해준다. 만약 채권으로 받는경우에는 15%를 감면해주는데, 3년 이상 만기까지 보유하기로 특약 체결 시 30%, 5년 이상 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우 40%까지 감면해준다. 채권을 수령할 경우에는 사업시행자로부터 채권에 대한 만기 특약 체결 여부를 확인해야 한다. 만기 특약 여부에 따라 15%나 절세가 가능하기 때문이다.

보상금으로 현금을 대신해 토지를 받는 경우에는 양도소득세의 40%에 상당하는 세액을 감면받거나 양도소득세의 과세이연을 선택할 수 있다. 양도소득세의 과세이연을 선택하는 경우 해당 대토를 양도시 양도소득세를 납부하면 된다. 만약 대토 보상 즉 보상금을 현금으로 받거나 토지보상으로 결정된 권리를 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사에 현물로 출자하는 경우 대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인을 “대토보상”으로 기재해야 한다. 그렇지 않을경우 감면받거나 과세이연받은 세액 및 이자상당가산액을 양도소득세로 납부해야 한다.
공익사업에 의해 협의매수 또는 수용되는 경우 양도소득세의 일정 부분을 감면해주는 혜택은 비거주자도 받을 수 있다. 비거주자의 경우 양도가액(보상금액)의 10%를 원천징수한다. 만약 양도한 자산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 양도차익의 20%와 비교해 적은 금액을 원천징수하게 된다. 원천징수를 한 경우에는 양도소득세 신고, 납부 시 납부 할 세액에서 원천징수한 금액을 제외한 후 납부하면 된다. 원천징수 되는 것을 원하지 않을 경우에는 양도 시기 전에 양도소득세 예정신고 및 납부를 한 후 “비거주자의 양도소득세 신고납부 확인서”를 관할세무서장(=토지 소재지)에게 발급받아 제출하면 된다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com