[배종완 세무사의 세금 상식7] 토지등 수용 시 절세 비법2

공익사업에 의해 토지가 양도되는 경우 다음 과정을 거친다.

‘공익사업을 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것’(토지보상법 제2조 제7호)을 사업인정이라고 한다. ‘개별법상 인허가 등(지구 또는 구역지정, 개발계획승인 등)이 있는 경우 토지보상법상 사업인정이 있는 것으로 의제하는 것을 사업인정의제라고 한다. 현재 대부분의 공익사업은 토지보상법상 사업인정이 아닌 개별법령상 인·허가에 따른 ’사업인정의제‘를 통해 토지 수용 권한이 부여된다.
토지수용권한이 부여 되면 사업시행자와 토지 등 소유자의 협의를 통해 협의매수가 이뤄진다. 이 과정이 원활하지 않은경우 재결신청을 통해 수용재결이 이뤄지며, 수용개시일이 확정된다. 토지 등 소유자가 수용재결에 이의가 있는 경우 이의신청을 하거나 행정소송 과정을 거쳐 보상금액을 변동하는 것도 가능하다.

공익사업에 의해 토지를 양도하는 경우 사업의 특수성 때문에 양도 시기가 일반적인 양도와 다른 경우가 있다. 일반적인 토지 양도의 경우 잔금청산일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 정한다. 협의매수를 한 경우에는 해당하지 않지만, 수용재결을 통해 보상금을 수령하는 경우에는 이의재결, 행정소송 등의 절차를 통해 보상금이 변동될 수도 있다. 이 때 양도시기는 잔금청산일 또는 소유권이전등기접수일 또는 수용개시일 중 빠른 날이다.

토지 보상 관련 2022.12.27. 재결수용계약을 체결하면서 보상금을 수령하고, 보상액에 이의가 있어 재결신청을 했다면 해당 토지에 대한 수용개시일은 2023.02.10.이 된다. 등기접수일이 2023.02.10.인 것. 2023년 2월에 다른 토지를 양도하였다면 이 경우 양도시기는 2023.02.10.이 수용개시일이 되며, 2023년 2월에 다른 토지를 양도한 것을 합산해 양도소득세를 계산하게 된다. 만약 협의매수를 통해 2021년 해당 토지를 양도했다면, 수령하는 보상금액은 적어도 납부할 세금이 줄어 경제적 이익을 얻을 수 있다.

위 사례의 경우 이의재결을 거쳐 2024.03.20. 증액된 보상금을 수령했다. 이어 2024년 5월 다른 건물을 양도하였다. 이 경우 이의재결을 통해 증액된 보상금의 양도 시기는 수용개시일인 2023년이 된다. 2023년 최초 신고한 내용에서 증액된 보상금을 반영해 수정신고를 진행하면 된다. 즉, 2024년 5월 다른 건물을 양도했더라도 합산해 양도소득세를 계산하지 않는다. 공익사업에 의해 토지가 양도되는 경우에는 일반적인 양도소득세 신고, 납부 시기와 차이나는 부분이 있으므로 다른 부동산에 대한 양도를 하는 경우 신중하게 선택해야 절세가 가능하다.

공익사업에 의해 토지가 양도되는 경우 일반적인 양도시기와 다른 점이 있다. 이런 특수성은 취득가액을 계산할 때도 찾아볼 수가 있다. 양도소득세 계산 시 취득가액은 실제 취득가액을 적용하는 것이 원칙이다. 만약 실제 취득가액을 모를 경우 양도가액과 양도시 기준시가 및 취득가액과 취득시 기준시가를 비교해 취득가액을 계산하는 “환산취득가액”이 적용 된다. 이때, 양도시 기준시가는 양도시 기준시가와 “보상금 산정의 기초”가 되는 기준시가 중 적은 금액을 적용한다.

공익사업에 의해 보상금을 수령하는 경우 보상금 산정에는 사업으로 인해 발생하는 개발이익부문이 제외된다. 사업인정고시일을 기준으로 개별요인들을 반영해 보상금액을 산정하는 것이다. 만약 사업인정고시일의 기준시가보다 양도소득세 신고 시기의 기준시가가 크다면 환산취득가액을 적용해 세금이 더 많이 나올 수 있다. 또한 보상금액은 사업인정고시일 기준으로 산정하면서, 양도소득세는 보상금 수령시점을 기준으로 부과하는 것이 공평하지 않을 수도 있다. 이를 보완하고자 “보상금 산정의 기초”가되는 기준시가를 적용할 수 있다. 보상금 산정의 기초가 되는 기준시가는 감정평가서를 통해 확인 가능하니 기준시가를 잘 못 적용해 손해 보는 일이 없도록 해야 한다.
마지막으로 공익사업에 의해 수용되는 경우 토지등 소유자가 원하는 사람에게 원하는 시기에 양도 할 수 없게 된다. 이를 보완해주는 몇몇 장치들이 있다. 대표적으로 상속을 받은 토지의 경우 상속인의 양도 시점에 따라 피상속인이 충족한 ’8년 자격요건‘을 상속인도 인정 받을 수 있다. 이 기준이 되는 시점이 상속개시일(=피상속인의 사망일)이다. 공익사업에 의해 수용되는 경우 사업인정고시일을 기준으로 판단한다. 또한 주거지역등으로 편입시 편입일 이후의 양도차익에 대해 8년 자경감면이 적용되지 않는다. 이때에도 사업인정고시일을 기준으로 판단하기도 한다.

공익사업에 의해 수용되는 경우에는 특수성 때문에 일반적인 양도와 다른 경우들이 있다. 일반적인 양도와 동일하게 생각해 신고를 하는 경우 여러 혜택들을 놓칠 수가 있다. 세법에서는 특수성에 대해서 보완해주는 경우들이 많이 있으니, 이를 놓치지 말고 적용받는 것이 절세의 지름길이다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com