"전세자금대출 '질권설정' 오해하지 마세요"

[글로벌이코노믹 공인호 기자] # 주택 임대차계약을 체결한 임대인 A씨는 은행측으로부터 질권설정통지서를 수령했는지 여부에 대한 문의를 받고 당황해 전화를 끊었다. '질권설정'에 대한 구체적 내용을 몰라 자칫 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있을지 모른다는 불안감 때문이었다.

7일 금융감독원은 전세자금대출 과정에서의 애로사항을 방지하기 위해 '전세자금대출 표준안내서' 및 '보증상품별 비교안내문'을 도입, 배포한다고 밝혔다.

전세자금대출이란 임차인이 전세계약 종료시 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리(임대차보증금반환채권)를 확인하고, 은행이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이다.

지난 2010년말 14조2000억원이었던 전세자금대출 잔액은 지난해말 45조7000억원으로 3배 이상 늘었으며, 올 들어서도 꾸준히 늘어 6월말 기준 49조8000억원에 달한다.
이처럼 대출 잔액은 꾸준히 늘어나는데 반해 대출 취급의 제반절차, 임대인 협조 등 필요사항을 설명하는 안내자료는 미흡하다는 지적이 있어왔다.

이번에 마련된 표준 안내서에 따르면 전세자금대출을 위해서는 임차인과 은행간 채권보전조치(질권설정 또는 채권 양도) 사실을 임대인에게 통지해야 하며, 이 과정에 임대인의 협조가 필수적이다.

질권은 채권자가 채무자 등이 제공한 동산 또는 재산권에 대해 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있도록 하는 담보권으로, 향후 전세계약 종료시 임대차보증금을 우선적으로 받기 위한 조치다.

결국 질권설정 또는 채권양도는 은행과 임차인간 체결하는 계약으로 부동산 소유권에는 어떠한 영향도 없으며, 보증금이 반환되면 질권계약도 자동 소멸된다.

따라서 임차인 역시 전세자금대출 시 임대인의 확인절차가 어려울 경우 대출이 거절될 수 있다는 점에 유의해야 한다.

또, 임대인에게 돌려받을 보증금과 임대차보증금반환채권보다 우선하는 채권(근저당 설정액 등)의 합계액이 주택가격을 초과할 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 이같은 사례를 방지하고자 할 경우 보증금 반환을 보장하는 '전세금 보장보험'에 가입하면 된다.

이와함께 금감원은 보증기관별 제반절차 및 내용 등을 설명하는 '보증상품별 비교안내문'도 마련했다. 이는 보증기관별로 채권보전절차 유무 등 대출취급 절차와 관련해 장단점이 있음에도 금리 및 대출한도에만 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 크기 때문이다.

한편, 금감원은 은행연합회와 공동으로 이달 중 '전세자금대출 표준 안내서'를 은행 영업점 및 부동산중개업소에 비치해 임대차 계약체결 시점부터 적극 활용토록 지원한다는 방침이다.
공인호 기자 ihkong79@