[배종완 세무사의 절세 꿀팁(15)] '양도소득세-2' 부동산 취득과 세대 분리

부동산 시장이 강남권을 중심으로 다시 상승세를 보이고 있다. 작년에 비해 부동산 가격이 하락한 것을 기회로 삼아 자녀를 위해 부동산을 구입하려는 사람들이 종종 상담 문의를 하고 있다.

하지만 상담하는 사람들 대부분은 이미 주택을 소유하고 있는 경우가 많다. 그로 인해 기존 주택 소유자들이 신규 부동산을 구매할 때 가장 고민하는 문제는 '취득세 중과 규정'과 '양도소득세 비과세 규정'이다. 즉 자녀를 위해 부동산을 구입하고 싶지만, 현재 2주택자 이상이어서 새로운 부동산을 구입하면 지역에 따라 취득세 중과 규정이 적용될 수 있다.

또 추후 부동산을 양도할 때도 소득세법상 비과세 규정이 문제될 수 있다. 취득세 중과 규정은 조정지역대상에 한하므로 2023년 8월 현재 강남구, 서초구, 송파구와 용산구 등 4개 구에서 주택 구입 시 적용된다.

따라서 자녀 명의로 부동산을 구입하려는 경우, 먼저 자녀를 세대 분리한 다음 부동산을 구입하는 것이 좋다.

세대 분리를 충족시키기 위한 독립 세대 인정 요건에 대해 살펴보기로 한다.

1. 동일 세대원 판단

주택 수는 사람별(인별) 기준이 아닌 세대별로 합산해서 계산한다.

이 때 동일 세대원으로 판단하는 기준은 다음과 같다.
양도세는 주민등록표에 같이 등재되었는지에 상관없이 실제로 함께 살고 있으면 동일 세대원으로 본다. 양도세는 신고 후 세무서 등에서 실제 동거 여부를 확인할 수 있으므로 실질과세 원칙에 따라 동일 세대원 여부를 판단한다.

반면, 취득세는 취득세 중과 규정을 적용할 때 동일 세대 여부는 주민등록표를 기준으로 판단한다. 주민등록표에 나란히 등재되어 있으면 실제로 같이 거주하는 여부와 관계없이 동일 세대원으로 간주한다. 단, 배우자와 30세 미만의 미혼 자녀는 주소를 달리하고 있어도 같은 세대원으로 본다.

2. 30세 미만인 미혼 자녀의 독립 세대 요건

현행 규정으로는 자녀가 부모와 따로 살고 있어도 30세 미만의 미혼인 경우 부모와 같은 세대로 본다. 이 상황에서 자녀가 주택을 구입할 경우 부모가 다주택자라면 취득세가 중과되고 추후 양도소득세 계산 시 불이익을 받을 수 있다.

다만 자녀가 30세 미만의 미혼이더라도 다음의 요건을 갖추었으면 별도 세대로 인정해 준다.

1) 자녀의 별도 세대 인정 요건
자녀가 △ 소득이 있고, △ 부모와 주민등록표가 분리되어 있다면 30세 미만의 미혼 자녀라도 별도 세대로 인정받을 수 있다(양도소득세 경우는 실질적으로 별도로 거주해야 함).

여기서 소득은 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 정도의 금액을 말한다. 규정상 기준 중위소득의 40% 수준 이상의 소득을 유지하고 있다면 독립적인 생계가 가능하다고 본다.

2023년 기준 1인 가구의 중위소득은 약 207만8000원이다. 자녀가 이 금액의 40%인 약 83만 원 이상의 소득이 정기적으로 있고 부모와 주민등록표가 분리되어 있으면(양도소득세 경우는 실질적으로 별도로 거주) 별도 세대로 인정된다.

2) 소득 계산 방법
자녀의 소득이 언제부터 발생해야 하는지, 소득요건은 언제까지 충족해야 하는지에 대한 기 준이 세대 분리 요건 중 가장 중요한 점이라고 볼 수 있다.
취득세의 경우는 주택의 취득일부터 소급하여 12개월 동안 소득 합계액이 1인 가구의 경우 2023년 기준 중위 소득인 207만7892원의 40% 이상이어야 별도 세대로 인정해 준다.

예를 들어 자녀가 주택을 취득하기 6개월 전부터 회사를 다니기 시작했고, 비과세 항목을 제외한 실질 급여가 월 200만 원인 경우 별도 세대로 인정받을 수 있을까?

주택 취득일 전 소급 12개월 동안 발생한 소득의 합계액이 월별 중위소득의 12개월 환산분의 40% 이상이면 별도 세대로 인정[주택 취득 전 12개월 소득의 합계액(1200만 원)이 기준금액인 997만3881원을 초과]받을 수 있으므로 소득 요건을 충족한다.

*별도 세대 인정 소득기준 : 12개월 누적 소득금액 ≥ 1인 가구 중위소득 × 12개월 × 40%

양도소득세에서도 30세 미만 미성년자의 별도 세대 인정 요건으로 보건복지부 고시에 따른 중위소득의 40% 수준 이상을 요구하고 있다. 다만 양도세는 실질과세 원칙이 적용되므로 해당 소득이 일시적이고 단기적인 수입이 아니라 지속적이고 반복적인 일정한 소득이 있어야 한다. 단, 수입이 있더라도 생활비, 관리비, 기타 식재료비 등이 본인 수입에서 지출되고 있지 않는다면 별도 세대로 보지 않을 수 있다.

또 양도소득세에 있어 실질적으로 독립세대를 유지하는지 여부에 대한 판단은 일정 기간이 정해져 있는 것이 아니라 양도소득세 납부 의무가 성립하는 시기인 부동산 처분 시기를 기준으로 전후 사정을 종합적으로 판단한다.

부동산 처분 시에 별도 세대 요건을 갖추었다고 하더라고 단시간 이내에 다시 세대 합가가 이루어진다면 세무당국에서는 실질적으로 독립세대 요건을 갖추었는지 의심해 볼 수 있기 때문이다.

자녀를 위해 부동산을 구입할 때는 우선적으로 세대 분리 요건을 검토하고 이에 따른 조건 을 충족한 후에 부동산을 구입하는 것이 부동산 관련 세금을 줄일 수 있는 가장 현명한 방법이라고 할 수 있다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com