[6·27 규제 여파] 정책모기지론·전세대출 DSR 적용 ‘저울질’... 대출 옥죄기 이어질듯

5~6월 수도권 부동산 광풍과 가계대출 급증을 차단하기 위해 정부 초고강도 규제가 이어질 전망이다.

6.27 부동산 대출 규제와 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행으로 서울 등 수도권 부동산 시장이 관망세로 돌아서고 있다. 그러나 정부는 시장이 재발화할 기미가 보이면 추가 규제를 통해 가계대출과 부동산시장을 옥죌 전망이다.

시장에서는 정부 추가규제로 정책대출의 DSR적용과 주택담보대출의 자본 위험가중치 상향조정 등을 전망하고 있다. 정책대출이 DSR에 적용이 되면 연봉 5000만 원 차주의 대출한도는 약 2억 원가량 줄어들 것으로 예상된다.

11일 금융권과 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승 폭은 2주 연속 감소한 것으로 집계됐다. 7월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 상승 폭은 0.29%로 전주 대비 0.11% 감소했으며 부동산 대책 이후 0.14% 감소한 수치다. 고강도 부동산 대책 이후 서울 아파트 시장이 관망세에 들어섰지만, 정부와 당국은 부동산 시장 재발화 가능성에 대해 경계를 하고 있다.
정부는 7월 이후에도 가계대출이 관리가 되지 않는다면 추가규제를 시행할 것으로 보인다. 이재명 대통령은 “이번 대출규제는 맛보기에 불과하다”면서 “부동산 관련 정책은 많다”고 했다. 시장에서는 다음 규제로는 버팀목(전세자금)·디딤돌(주택구입자금) 대출 등 정책모기지론의 DSR 적용검토와 주담대에 대한 자본 위험가중치 조정 등이 예측되고 있다.

현재 정책모기지는 DSR 계산을 할 때 적용대상에서 제외돼 계산됐다. 그런데 정책모기지가 DSR 계산에 포함되면 대출 규모는 큰 폭으로 줄어들 것으로 분석된다. 현재 5000만 원 차주가 서울에 처음으로 혼자 살 13억 원 가격의 집을 구매할 때 △주택담보대출 3억 2000만 원 △디딤돌 주택구입자금 생애 최초 항목 2억 4000만 원 △신용대출 5000만 원 등으로 6억 1000만 원까지 대출할 수 있었다. 그러나 DSR 계산에 정책모기지가 포함되면 대출가능액은 큰 폭으로 줄어드는 것으로 계산됐다. 연봉 5000만 원의 동일 차주가 대출을 실행하면 해당 차주는 2억 원의 대출 한도의 축소가 이루어지는 것으로 추산됐다. 대출한도 축소로 인해 6억 원까지 가능하던 대출 한도가 4억 원 수준으로 줄어들어 집을 구매하는 데 필요한 자금은 9억 원으로 올라간다.

또 다른 방안으로는 주택담보대출의 자본 위험가중치 상향 조정이다. 은행권은 현재 주택담보대출를 안정한 대출로 분류해 자본 위험가중치를 낮게 적용했다. 만약 추가규제를 통해 자본 위험가중치를 상향하게 된다면 은행들은 자본 비율을 유지하기 위해 가계대출을 줄일 수밖에 없어진다.

금융당국은 불어나는 가계대출을 관리하기 위해 모니터링을 강화해 나갈 계획이다. 금융감독원은 금융권의 감축된 총량관리 목표에 따른 월별·분기별 관리목표가 잘 지켜지고 있는지 집중 점검해 나갈 계획이다. 또 금감원은 6·27대책으로 가계대출 총량이 줄어든 만큼 총량 계획을 다시 제출받고, 상반기에 초과한 은행과 2금융권에 대해서는 패널티를 부과할 방침이다. 그리고 대출이 용도와 맞지 않게 사용이 됐다면 그 즉시 대출을 회수하고 신규대출을 제한할 예정이다.


구성환 글로벌이코노믹 기자 koo9koo@g-enews.com