한은 "서울 주택시장 위험지수 15년 만에 최고"…과열·쏠림 심화

최근 서울 주택시장의 쏠림·과열 현상이 역대급으로 위험한 수준에 달했다는 한국은행의 분석이 나왔다.

23일 한은이 발표한 '금융안정 보고서'에 따르면 서울 주택시장 위험지수는 0.9로 집계돼 해당 지수를 산출하기 시작한 2010년 1분기 이후 최고치를 기록했다. 이 지수는 2021년 정점(0.87)을 기록한 후 하락하다가 2023년 4분기(0.25) 반등해 올해 들어 상승폭이 크게 확대됐다.

주택시장 위험지수란 한은이 소득·임대료·전국 대비 서울 아파트가격, GDP(국내총생산) 대비 가계부채· 건설투자 갭 등을 이용해 산출한 지표다. 현재 실물경제 수준에 비춰 주택시장이 얼마나 과열됐는지를 보여준다.

수도권 기준 3분기 주택시장 위험지수는 0.73으로 조사됐다. 2022년 2분기(0.76) 이후 3년 3개월 만에 최고치를 기록했다. 이 수치는 2021년 2분기 1.01로 정점을 찍은 뒤 하락세를 보이다 최근 2분기 연속 올랐다. 반면 비수도권 주택시장 위험지수는 3분기 -0.75로, 2023년 3분기(-0.01) 이후 8분기 연속 마이너스(-)를 이어가고 있다.
실제로 서울 주택시장의 쏠림·과열 현상은 역대 최고 수준이다. 서울 아파트 시가총액은 올해 11월 말 기준 1817조6000억원을 기록했는데 이는 전국 아파트 시가총액에서 43.3%를 차지한다. 전고점인 2020년 8월 말 43.2%를 넘어선 상태다.

서울 아파트 시가총액은 3분기 현재 서울 지역총생산(GRDP)의 3.0배로, 이 배율 역시 2018년 이래 최고 기록이다.

한은은 "주택시장 차별화는 서울 선호 현상, 청년층의 수도권 유입 등 구조적 요인의 영향"이라며 "서울 주택에 대한 외지인 매입 비중도 높다"고 말했다.

월세 가구 증가 현상도 최근 주택시장 특징으로 지목됐다. 임대차 거래 중 월세 비중은 9월(60.3%)과 10월(60.2%) 모두 60%를 웃돌아 한은이 제시한 2017년 이후 통계에서 최고 수준에 이르렀다.

한은은 "최근 월세 거래 증가는 전세 사기 등에 따른 보증금 반환 위험, 전세자금 대출 관련 규제 강화 등에 영향을 받은 것으로 보인다"며 "월세 비중 확대는 가계부채 축소와 함께 주택시장의 변동성을 낮추지만, 월세 지출에 따른 주거비 부담 증가로 일부 취약계층의 재무 건전성에는 부정적"이라고 분석했다.

정성화 글로벌이코노믹 기자 jsh1220@g-enews.com