[금융안정보고서] '디딤돌·버팀목 정책대출'이 집값 올려…"DSR 규제 적용해야"

디딤돌(구입자금)·버팀목(전세자금)대출 등 정부재정을 투입해 주거 안정을 도모하는 주택 정책대출이 오히려 집값을 끌어올리고 가계부채 관리의 구멍으로 작용한다는 한국은행의 분석이 나왔다. 이에 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 대상에 정책대출을 단계적으로 포함시켜야 한다는 지적이다.

한은이 25일 펴낸 '2025년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 개인 또는 사업자에 대한 주택 정책금융 잔액의 국내총생산(GDP) 대비 비율은 2015년 말 29.4%에서 2023년 말 52.0%로 상승했다. 부동산금융 익스포저 대비 비중도 동 같은 기간 27.7%에서 31.7%로 뛰었다.

2024년 말 기준 주택 정책대출 잔액은 315조6000억원으로 집계됐다. 이 중 주택담보대출이 239조5000억원(75.9%), 전세대출은 76조1000억원(24.1%)이다. 정책대출은 2023년 전년대비 24.9% 급증한 뒤 2024년 증가율이 6.9%로 낮아졌으나, 은행의 자체 주택관련 대출 잔액 증가율(5.2%)에 비해서는 여전히 높은 수준이다.

특히 저출산·고령화의 인구구조 변화에 대응하기 위해 정책금융 공급 대상을 불가피하게 저소득 취약 가구뿐 아니라 신혼 또는 출산 가구로까지 확대하는 과정에서 소득이 낮지 않은 가구도 정책금융의 수혜 대상에 포함됐고, 정책대출은 중도금·이주비 대출, 전세대출 등과 함께 DSR 규제 적용에서 제외되면서 정책대출의 규모가 확대될수록 가계부채 관리 기조를 유지하는 데 어려움이 커진다는 게 한은의 판단이다. 차주의 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 평가하는 DSR 규제는 단계별로 규제 수준이 학대되고 있지만, 정책대출의 경우 DSR 규제 적용에서 제외되며, 소득 대비 주택담보대출 위주로 원리금 상환액을 평가하는 DTI (총부채상환비율) 적용을 받는다.
이에 2023년 특례보금자리론 공급 등 지난 몇 년간 정책대출이 빠르게 늘어나면서 가계신용 대비 정책대출의 비중은 2015년 말 9.0%에서 2024년 말 16.4%로 크게 높아졌다. 같은 기간 주택 관련 대출에서 차지하는 비중도 16.9%에서 28.1%로 올랐다.

금융권 가계대출을 억눌러도 규제를 받지 않는 정책대출 탓에 주택시장에 과도한 자금이 몰리고 가계대출 관리에도 구멍으로 작용하고 있다는 게 한은의 주장이다.

한은은 2018~2019년 중 전세 정책금융 공급 확대는 2020~2021년 전세가격 상승에 영향을 미쳤고, 2023년에는 주택구입을 위한 정책금융이 확대되면서 주택매매가격 상승으로 이어졌다고 평가했다.

올해 3월 말 기준 가계대출 잔액에서 DSR 규제가 적용되는 대출의 비중은 45.1%로 정책대출이 DSR 규제 대상에 포함될 경우 한은은 이 비율이 5.6%포인트 상승할 것으로 예상했다.


정성화 글로벌이코노믹 기자 jsh1220@g-enews.com