세입자가 전셋집에 대항력과 우선변제권을 취득할 당시 선순위 권리자가 없다면 경매를 통해 보증금을 회수하는 데 문제가 없다. 그런데 이러한 안전장치를 해도 속수무책인 경우가 있다. 전세가가 매매가를 초과하는 때이다.
하지만 처음부터 집주인이 매매가보다 전세가를 높게 설정하여 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 세입자로부터 받은 전세금으로 집을 매수하고 차익까지 얻는 경우가 있다. 이것이 사회적으로 문제 되는 무자본 임대업자의 전세사기이다.
빌라를 신축한 시행사는 분양이 안 되는 물량을 팔아치우기 위해 무자본 임대업자에게 집을 무상으로 넘기고 매매가보다 더 높은 전세가를 설정하여 세입자로부터 매매대금을 회수하는 것이다. 무자본 임대업자는 그런 식으로 돈 한 푼 없이 수백 채의 집을 소유하여 빌라왕이 되었고, 실거래가를 추적할 수 없는 신축 빌라를 대상으로 사기행각을 벌여나갔다.
전세사기를 당한 임차인은 전세 계약이 만료될 시점엔 전세금을 반환받지 못하며, 전셋집을 경매 청구해도 낙찰가가 전세금에 훨씬 못 미쳐서 보증금을 회수하지 못한다.
최근 들어 크게 문제 되는 전세사기는 몇 가지 공통점이 있다.
첫째, 최초에 계약했던 임대인이 아닌 다른 사람이 집주인으로 바뀌어 임대인의 지위를 승계한다. 새로운 집주인은 무자본 임대업자일 수도 있고, 명의대여자, 신용불량자, 파산자, 기초생활수급자일 수도 있다. 즉 보증금반환채무를 인수한 자가 무자력자인데, 이는 전 집주인의 보증금 반환채무를 합법적으로 면하기 위한 장치이다.
셋째, 전세가를 매매가보다 높게 설정하기 위해 실거래가격을 추적할 수 없는 건물을 이용한다. 아파트는 매매나 전세의 시세가 공개되므로 깡통전세가 되거나 전세사기가 발생하는 일이 없지만, 신축 빌라나 오피스텔은 실거래가를 알 수 없고 전세가율이 높아서 전세사기의 주요 타깃이 된다.
넷째, 세입자가 전세 체결 당시 등기부등본을 확인해도 담보물권이나 가압류가 없으며, 자신이 선순위 권리자이므로 안심하고 계약을 체결하지만, 실제 매매가를 알 수 없다.
전세사기를 피하려면 계약 전에 시가를 제대로 파악하는 것이 중요하다. 또한 세입자는 주택보증보험에 가입하는 것이 좋다. 만기에 보증금을 반환하지 못하는 보증사고가 발생하면 HUG나 SGI서울보증에서 세입자에게 전세보증금을 대신 갚아준다. 그런 다음 집주인에게 구상권을 행사하여 건물에 가압류를 설정한다.
그런데 이런 일이 여러 번 발생하면 집주인은 블랙리스트에 오르고 그 집에 들어오는 세입자는 더 이상 보증보험에 가입하지 못한다. 세입자가 전셋집을 경매 청구해도 선순위 가압류권자인 보증보험 기관이 있어서 보증금을 회수할 수 없다. 따라서 집주인이 보증사고를 많이 낸 악성 임대인이라면 그 집의 세입자는 보험 가입이 안 되므로 보험 가입 가능 여부를 알면 사기당할 일을 피할 수 있다.
그리고 이사 온 이후에도 등기부등본을 수시로 확인하여 집주인이 변경되었다면 이의제기하고 임대차를 해지하면서 보증금 반환을 요구할 필요가 있다.
전세사기는 피해자의 생활 근간을 파괴하는 범죄로 죄질이 극히 불량하여 엄벌해야 한다. 사법적 엄단과 행정적 제도 보완으로 민생사기 근절을 위한 지속적인 관심과 노력을 기울여야 한다.
민경철 법무법인 동광 대표변호사
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