[PF부실] 경기도 물류센터·상가형 수요 부진…공실률 높아 구조조정 지연

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정리가 본격화되고 있지만 물류센터와 오피스텔, 근린생활시설 등 비주거 사업장은 회수가 지연되고 있다. 상업용부동산 경기 부진으로 매수 수요가 제한적인 데다 매각가 조정이 필요한 물건도 적지 않기 때문이다. 매각가가 낮아질 경우 선순위 채권 변제 뒤 후순위 대주에게 돌아갈 몫이 줄어 저축은행 등 일부 금융사의 회수율이 흔들릴 수 있다.

6일 금융권과 금융당국 등에 따르면 부동산 PF 부실 사업장 정리가 진행되는 가운데 매각 추진 대상에는 수요 회복이 더딘 비주거 사업장도 다수 포함된 것으로 나타났다. 본지가 지난 5월 29일 기준 ‘매각 추진 사업장 현황 리스트’를 분석한 결과 전체 매각 추진 사업장은 총 258곳으로 집계됐다. 사업 형태별로는 아파트 49곳, 주상복합 32곳, 타운하우스 27곳 외에 물류센터 22곳, 오피스텔 21곳, 근린생활시설 16곳, 아파트형 공장 7곳 등이 포함됐다.

특히 물류센터는 수도권 외곽에 집중돼 있다. 물류센터 22곳 중 16곳이 수도권에 있었고, 이 가운데 경기도 사업장이 15곳이었다. 용인·여주·이천·안성·남양주·파주·평택 등 수도권 외곽 물류센터가 매각 대상에 포함돼 있어 지역별 공급 부담과 임차 수요가 매각 성패를 가를 변수로 꼽힌다.

그러나 시장 환경은 비주거 PF 회수에 우호적이지 않다. 한국은행은 금융안정보고서를 통해 상업용부동산 시장이 전반적으로 부진한 가운데 비수도권 상가와 수도권 일부 물류센터를 중심으로 공실률 부담이 높은 수준을 유지하고 있다고 평가했다. 상가와 물류센터는 주거시설보다 부실 사업장 잔류 기간이 길어 PF 구조조정 지연 요인이 될 수 있다는 분석이다.
한국신용평가도 지방 주택과 분양형 비주택 부진을 주요 리스크로 지적했다. 과거 분양 호황기에 공급된 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등의 입주 시점이 도래했지만 수요 부진과 가격 하락, 대출 제한이 맞물리면서 입주와 공사대금 회수가 지연되고 있다는 설명이다. 계약 취소가 늘 경우 건설사의 현금 유입 지연과 금융권 채권 부담이 동시에 커질 수 있다.

정책자금도 모든 비주거 PF를 흡수하기도 어렵게 설계됐다. 은행·보험업권 PF 신디케이트론은 최대 5조 원 규모의 정상화 자금 공급 장치지만, 지원 대상은 사업성을 확보하고 법률 리스크나 대주단 분쟁이 없는 사업장으로 제한된다. 주거 사업장이 우선 대상이고 비주거 사업장은 제한적으로 취급되는 만큼 물류센터와 상가형 PF가 모두 정책금융으로 정리되기는 쉽지 않다는 관측이다.

다만 전문가들은 물류센터와 상가 등 일부 비주거 자산을 중심으로 부실 사업장 잔류 기간이 길어지고는 있다면서도 금융권의 자본비율과 손실흡수 여력을 감안하면 영향은 제한적이라고 보고 있다.

임광규 한은 금융안정국 국장은 “상업용 부동산 부실 사업장의 잔류 기간 장기화는 물류센터·상가 등 일부 비주거 자산을 중심으로 나타나는 구조적 현상으로 과거에도 이어져 온 흐름이 일부 확대된 수준”이라면서 “현재로서는 금융기관 건전성 지표를 왜곡하거나 시스템 전반의 대응력을 약화시킬 정도는 아니고 금융권 자본비율 등 완충력도 양호해 영향은 제한적인 수준”이라고 말했다.


최한결 글로벌이코노믹 기자 gksruf0615@g-enews.com