재건축 부담금 현실화에 강남 아파트 ‘이중가격’…부담금 공포

재건축 초과이익환수제(재초환)가 서울 강남권 재건축 시장의 변수로 떠오르고 있다. 서초구가 강남권 재초환 부과 1호로 꼽히는 반포 현대 재건축 단지에 연내 부담금을 부과하겠다고 밝히면서다. 부담금 규모와 납부 시점을 둘러싼 불확실성이 커지면서 같은 아파트에서도 부담금 부담 조건에 따라 매물 가격이 수억원씩 벌어지고 있다.

25일 부동산 중개업계에 따르면 지난 8월 입주를 시작한 서울 서초구 반포 래미안 트리니원(옛 반포3주구)의 전용면적 84㎡ 매물은 51억5000만원과 57억원 등에 나와 있다. 57억원 매물은 매도자가 재초환 부담금을 내는 조건이지만 51억5000만원 매물은 매수자가 부담금을 별도로 내야 한다.

재초환 부담금이 확정되지 않은 상황에서 매수자가 떠안을 추가 비용이 거래의 걸림돌이 된 것이다. 트리니원은 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원의 부담금 예정액을 통보받았다. 이후 분양가와 주변 집값이 상승하면서 실제 부담금이 가구당 7억원 안팎에 이를 수 있다는 관측도 나온다.

재초환은 재건축으로 발생한 초과이익에서 정상적인 집값 상승분과 개발 비용 등을 제외한 뒤 일정 기준을 넘는 이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 정비업계에서는 전국 60여 개 단지가 부과 대상에 포함될 것으로 보고 있다. 서울에만 46개 단지, 약 1만8000가구가 몰려 있다.
핵심 쟁점은 부과 시한이다. 서초구는 2021년 7월 입주를 시작한 반포 현대 재건축 단지인 반포센트레빌아스테리움에 올해 안에 부담금을 부과하겠다는 입장이다. 개발부담금 징수권의 소멸시효를 5년으로 정한 개발이익환수법을 근거로 들고 있다.

반면 국토교통부는 2024년 개정법 시행 이후 5년 이내인 2029년까지 부과하면 된다는 해석을 내놓고 있다. 법 개정 전 사업의 부담금을 결정·부과할 수 있도록 한 특례를 고려하면 소멸시효도 개정법 시행 후 5년을 기준으로 봐야 한다는 것이다.

부과 시기를 둘러싼 정부와 지자체의 해석 차이가 해소되지 않으면 조합의 법적 대응과 시장 혼란이 커질 수 있다. 부담금 규모뿐 아니라 부과 시점과 납부 주체까지 불확실해 재건축 단지의 거래 위축과 가격 왜곡으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com