[배종완 세무사의 절세 꿀팁(21)] 비사업용 토지판단 어떻게 하나?

비사업용 토지 판단

비사업용 토지란?

비사업용 토지는 지목별(농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지, 별장부속토지, 기타토지) 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준에 맞게 사용되지 않은 토지를 말한다. 비사업용토지에 해당하면 기본세율*에 10%의 양도소득세가 중과되기 때문에 토지를 양도하기 전에 비사업용토지 여부를 반드시 확인해야 한다.


사업용・비사업용 토지의 판단시 크게 사용기준, 지역기준, 면적기준, 기간기준을 모두 만족하면 사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과하지 않는다.
비사업용토지 판정절차는 첫 번째, 토지지목(사실상 현황)을 확인하고 두 번째, 무조건 사업용토지에 해당하는지, 세 번째, 지목별 사용기준·지역기준·면적기준에 맞게 사용되는지, 네 번째 법에서 정한 기간기준을 충족하는지를 검토하여 판정하게 된다.


「지적법」에 따른 지목의 종류는 28가지가 있지만 세법상 비사업용 토지를 판단할때는 농지, 임야, 목장용지, 주택부속토지, 별장부속토지, 기타토지로 6가지 지목으로 구분한다.

지목의 판단시 공부상 지목이 임야로 되어있더라도 실제 전·답·과수원 등으로 운용하고 있다면 공부상 지목으로 판단하는 것이 아니라 실질 과세원칙에 따라 사실상 현황을 기준으로 판단해야 한다.

지목별로 사용기준의 충족여부는 다음과 같이 판단한다.

① 농지 : 농지는 농지의 소유자가 재촌*1·자경*2해야 한다. 다만, 농지의 비사업용토지 판단시 농지소유자가 재촌자경하지 않더라도 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁한 농지는 비사업용 토지 단단시 재촌·자경한 것으로 본다.

*1 재촌 : 농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접(행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시·군·구)한 시·군·구에 사실상 거주하거나 농지소재지로부터 직선거리 30km 이내에 거주하여야 한다.

*2 자경 : 거주자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

② 임야 : 임야는 농지와 달리 자경요건 없이 임야소유자가 재촌하기만 하면 지목에 맞게 사용되었다고 판단한다.

③ 목장용지 : 목장용지는 소유자가 직접 축산업을 영위하여야 한다.

④ 주택부속토지 : 주택의 부속토지로 사용되었는지를 확인한다.

⑤ 별장부속토지 : 별장의 부속토지로 사용되었는지를 확인한다.

⑥ 기타토지 : 건물의 부속토지로 사용되었거나 사업상 목적으로 사용되었는지를 확인한다.




토지 지목중 농지와 목장용지는 도시지역 내 녹지지역(개발제한구역)과 도시지역 외에 소재하고 있어야 지역기준을 만족한 것으로 본다.


토지의 지목별 면적기준은 목장용지의 경우 가축별 축산업 기준면적 이내에 해당하는 부분만 면적기준을 충족한 것으로 보고 초과된 부분은 비사업용토지로 본다. 주택부속토지의 경우 주택정착면적의 3배(수도권 내 도시지역中 주거·상업·공업지역), 5배(수도권 내 도시지역中 녹지지역과 수도권외 도시지역), 10배(도시지역외) 이내인 경우 면적기준을 충족한 것으로 본다.

기타토지는 용도지역별로 적용되는 면적 이내인 경우 면적기준을 충족한 것으로 본다.


사업용토지의 기간기준 충족여부를 판단하는 방법은 양도일 기준으로 사용기준을 모두 충족한 기간이 3년 중 2년 이상 또는 5년 중 3년 이상이거나 전체 보유기간 중 60% 이상 사용기준을 모두 충족하였다면 사업용토지로 판정한다.

비사업용 토지 판단을 하기 위한 절차는 복잡하고 확인해야될 사항이 많다. 그럼에도 절세를 위해서는 토지 양도에 관한 의사결정을 하기 전에 꼭 비사업용 토지 여부를 검토하고 의사결정을 하는 것이 절세하는 지름길 일 것이다.


배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com