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일반적인 아파트는 시행사가 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 건축하여 분양한다. 그러나 지역주택조합은 조합원들이 사업의 주체가 되어 직접 토지를 매입하고 건설회사에 도급을 주고 완공된 아파트를 조합원들이 나누어 가진다. 이론적으로는 시행사로 들어가는 마진이 없으므로 분양가가 쌀 수밖에 없다. 그러나 아파트 건설을 해본 적이 없는 조합원이 사업의 주체가 되므로 전문성이 결여되고 이로 인해 사업이 장기화되고, 추가 분담금이 지속적으로 발생하게 된다. 게다가 사업과 관련된 정보의 공유가 불투명하고 업무대행사와 조합의 비리가 많고, 조합원에 대한 피해배상이 이루어지지 않는 등 많은 문제를 야기 시키고 있다.
이는 제도 자체가 본질적으로 성공 가능성이 떨어지기 때문인데 지금껏 많은 지역주택조합 사업이 실패로 끝났다는 것이 이를 방증한다. 조합장은 조합원과 마찬가지로 건축의 문외한이며 분양대행사와 시공사는 사업이 성공하기 힘들다는 것을 알면서도 자신들의 이익을 위해서 조합원들의 손해를 방관하고 상황을 이용하는 것이다.
2020.12.11. 주택법 시행령을 개정하여 조합에 가입한지 30일 이내라면 계약을 철회하고 납부했던 분담금을 환불받을 수 있게 되었다. 하지만 이 규정은 시행일 이후 가입자와 시행일 이후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 조합에 한해서 적용되므로 대부분 법의 혜택을 받지 못하여 전국 각지에 수많은 민형사 소송이 계류되어 있다.
조합을 상대로 소송을 제기하여 승소 판결을 받아도 조합 재산이 신탁되어 있거나 재산이 충분치 않다면 납입금을 돌려받지 못할 수 있다. 그러나 납입금을 반환받을 수 없다는 이유로 탈퇴를 하지 않으면 조합원 지위가 유지되므로 조합의 채무까지 책임져야 한다. 그러나 조합원 지위 부존재 확인의 소를 제기하여 판결을 받으면 더 이상 조합원이 아니라 채권자로 법적 지위가 변경되므로 채무부담의 위험은 없어진다. 또한 판결을 받으면 실제로 돈을 배상받을 때까지 연 12%의 지연배상을 추가로 받을 수 있다.
지역주택조합, 운이 좋으면 모든 과정이 막힘없이 일사천리로 진행되어 시중의 아파트보다 저렴하게 내 집을 얻을지도 모른다. 그러나 많은 경우 사업도 무산되고 투자한 돈을 모두 잃거나 설령 완공된다 해도 추가 분담금으로 인해 오히려 시중 아파트보다 더 비싸게 분양받을 수도 있다. 위험을 무릅쓰고 베팅을 하기 전에 심사숙고해야 할 것이다.
민경철 법무법인 동광 대표변호사
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