"신속 통합 추진"…구축 아파트·빌라가 떴다?

빌라로 통칭되는 다세대·연립주택 등이 최근들어 거래가 하수상하다는 시각이 많다. 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 사업을 신속히 추진한다는 '신속통합기획(신통기획)'을 발표한 이후 움직임이 빨라졌다.

신속통합기획은 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고, 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다. 서울시·자치구·주민이 함께 복잡한 정비사업의 프로세스를 하나의 기획으로 엮어 시행한다.

오 시장이 보궐선거 당시 공약한 규제완화 내용을 포함해 계획과 절차가 단축되는 효과에 대한 주민들의 기대가 크다. 이에 도시정비사업에 해당되는 구축 아파트·빌라 단지에서 큰 호응을 얻고 있다.

공공 재개발·공공 시행 사업은 LH(한국토지주택공사)가 주도하는 등 정부 개입이 필요하다. 하지만 신통기획은 민간 주도로 정비사업을 진행해 나가면서 서울시가 계획과 절차를 지원하는 방식이다.
서울시가 사업 초기 단계에 참여해 공공성을 확보하는 대신 정비구역 지정을 5년에서 2년으로 단축시키고, 임대비율도 전체 가구 수의 15% 수준으로 공공재개발 대비 5% 적다는 이점에 이른바 오세훈표 신통기획으로 불리고 있다.

이처럼 무엇보다 추진 기간이 비교적 빠르게 진행되는 것이 인기 요인이다.

이전에는 각 자치구와 주민들이 동의서를 모으고, 정비계획안을 작성한 후 이를 서울시에 제출하는 과정을 거쳤다. 더구나 서울시 도시계획위원회(도계위)에서 정비계획을 결정하려면 심의를 세 번 정도 거쳐 그만큼 시간이 오래 걸렸다.

그런데 신통기획은 서울시가 초반부터 조합 측과 정비계획안을 공동으로 작성해 서울시 도계위를 통과하는 것이 비교적 빠를 수밖에 없다.

재개발·재건축 사업은 일반적으로 가장 처음 정비기본계획 수립 후 재개발·재건축 정비구역 지정과 추진위원회를 구성해 해당 부동산 소유자 과반수 동의로 승인을 받는다. 여기까지 2~3년이 걸린다.

기준에 따라 주민 동의를 받은 후 시·군·구에 조합을 설립하고 추진위는 해산한다. 공개경쟁입찰을 통해 시공자 입찰을 받고, 조합원 투표를 통해 시공자를 선정한다. 이 과정이 1~2년 소요된다.

사업이 본격화되는 사업시행 인가 후 기존의 부동산을 어떻게 바꿔 처분할 것인지 관리처분계획을 작성한다. 해당 지자체에서 인가를 받으면 철거를 위한 이주가 시작되며, 통상 6개월~1년 정도 소요된다.

철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 일반분양을 통해 공사를 진행한다. 이 기간이 3~4 년 정도 걸린다. 준공인가·입주 후 이전고시가 나면 건물 등기가 진행되며 재개발·재건축 사업이 완료된다.


이처럼 통상 10년만에 마무리되는 재개발·재건축 사업에 대해 오 시장이 주택 조기공급을 위한 '신통기획'으로 행정적 절차를 단축한 것이다. 이를 통해 민간재개발 사업이 속도를 내자 주요 아파트 대단지들도 신통기획에 속속 합류하고 있다.

여의도 시범·대치 미도와 잠실 장미 1·2·3차 그리고 여의도 한양·고덕 현대·송파 한양2차·구로 우신빌라 등 7곳에서 진행되고 있으며, 압구정 2·3·5구역과 신반포2차·서초진흥 등 5곳이 올해 진행 예정이다. 대치 선경과 개포 우성·현대·경남 그리고 개포 6·7단지 등 3곳도 신청을 준비하고 있다.

이처럼 아파트 재건축 단지의 신통기획 추진이 본격화되면서 빌라 연간 거래량이 아파트 거래량을 넘어서는 등 인기몰이를 하고 있다.

아파트 가격이 급등하면서 관망·포기 심리가 늘어나고, '아파트 대신 빌라라도 사자'는 인식이 퍼지게 됐다. 아파트의 역대급 거래 절벽에도 지난해 빌라 거래량은 5만8977건 수준을 유지했다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 지난달 등록된 서울 빌라 거래량은 2156건으로 아파트 매매량 567건의 약 3.8배에 달한다. 지난해 전체 거래량과 비교해도 아파트 4만1713건 보다 빌라가 약 34% 많은 5만6026건으로 집계됐다.

오세훈 서울시장 취임 후 재개발 규제 완화책도 발표되며 재개발 기대감도 높아졌고, 집값도 상승했다. 지난해 서울 빌라 매매가 상승률은 8.42%로 현 정부 들어 최대치를 보였다.

이른바 '미친 집값'으로 불릴 정도로 급등한 아파트 매매가 상승률이 빌라의 약 2배에 달한 것도 빌라 거래량 증가의 한 몫을 했다. 이에 올해도 빌라 매수세는 계속될 것으로 전망된다.

하지만 민간 재개발 사업 추진이 순항하고 공공재개발 사업 등에 대한 기대감으로 빌라 매수에 무턱대고 나서기에는 주의도 필요하다. 서울시가 투기방지대책으로 신통기획에 참여할 지역의 권리산정 기준일을 이달 28일로 지정했기 때문이다.

이날 이후 서울에서 신축 빌라나 지분을 나눈 빌라를 구매했는데 이후 해당 지역이 신통기획에 포함되면 분양권을 받지 못하고 현금청산을 하게 된다.

말 그대로 신통기획 재개발·재건축이 신속통합으로 빠른 진행이 된다해도 차칫하면 현금청산 우려도 있다. 따라서 이번에 고시된 권리산정 기준일이 내년 말까지 적용되는 것을 유념해야 한다.


최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com