토지거래허가제 연장에도 압구정 아파트는 상승세…재건축 기대감↑

서울지역 집값의 잣대인 강남 아파트값이 들썩이고 있다. 정부의 대대적인 규제 완화와 서울지역 노른자위로 꼽히는 압구정동 일대에 대한 서울시 재건축 밑그림이 공개되자 일부 단지를 중심으로 가격이 상승하고 있다.

23일 서울 강남구 압구정 아파트단지 인근 부동산업계에 따르면 업소마다 매물이 1~2건에 불과할 정도도 감소했다. 정부의 규제 완화와 서울시의 신속통합기획 등 재건축 관련 호재 영향으로 올해 초부터 꾸준히 오르던 호가는 꺾이지 않고 지속되고 있다.
특이한 것은 압구정동이 투기 수요를 억누를 수 있는 강력한 제도인 ‘토지거래허가구역’으로 묶여 있는데도, 일부 단지에서 올해 초 실거래가 대비 2억~4억원 정도 오른 가격에 거래가 이뤄지고 있다.

토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 실거주 목적의 매매만 허용된다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 ‘갭투자’도 할 수 없다. 주택을 구매할 때 반드시 2년 이상 실거주해야 하고, 1년 이내에 기존의 보유 주택을 처분해야 한다.

서울시는 지난달 5일 제5차 도시계획위원회를 열고 강남구 압구정동 아파트지구, 영등포구 여의도동 아파트지구, 양천구 목동 택지개발지구, 성동구 성수 전략정비구역(1~4구역) 4곳(4.58㎢)을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 애초, 26일 토지거래허가구역 지정 기한이 끝날 예정이었지만, 내년 4월 26일까지 1년 연장됐다. 2021년 토지거래허가구역으로 지정된 지 3년째다.

그런데도 강남 3구(강남·서초·송파) 등 규제지역의 아파트값 상승세는 한 달 가까이 이어지고 있다. 한국부동산원의 이달 셋째 주(15일 기준) ‘전국 주간아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 가격은 0.01% 하락하며 지난주(-0.04%)보다 낙폭이 줄었다.

하지만 강남 3구와 강동구가 있는 동남권(0.10%)은 아파트값이 일제히 올랐다. 서초, 강남, 송파, 강동구 모두 큰 폭 상승했다. 3구가 동시에 0.1% 이상 오른 건 1년 6개월 만이다.

최근, 강남 지역은 기존 거래가 대비 오른 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 압구정동 현대 1차아파트 전용면적 196㎡는 지난달 27일 78억원에 거래됐다. 이는 지난해 7월 최고가 80억원에 육박한다. 또 올해 초 17억원 선에서 거래되던 개포동 래미안블레스티지(전용면적 59㎡)는 지난달 19억원에 팔렸다.
정부의 대대적인 규제 완화와 서울시의 재건축 관련 청사진이 맞물리면서 재건축에 대한 기대감이 반영됐다는 게 부동산업계의 시각이다. 서울시는 지난달 압구정 2∼5구역에 대한 신속통합기획 초안을 공개했다. 용적률을 높여 최고 50층 내외 건축이 가능하며, 창의적인 디자인을 반영하면 최고 70층까지도 허용하고 있다.

다만, 정부의 부동산 규제 완화 이후로 급매물이 대부분 소진되고, 일부 단지를 중심으로 호가가 상승하고 있지만, 대세 상승 전환으로 판단하기에는 이르다는 게 중론이다.

서울 아파트 거래량이 증가했지만, 집값 대세 전환으로 평가할 만한 추격 매수세가 없기 때문이다. 전문가들은 토지거래허가구역 해제와 관련해 신중한 접근이 필요하다고 조언했다.

서진형 공정주택포럼 공동대표는 “압구정 등 강남 지역은 정비사업 등 개발 호재가 많고, 자칫 가수요를 자극할 우려가 있으므로 규제를 한꺼번에 풀어버리면 투기 수요를 자극할 수 있어 토지거래허가구역 해제는 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.


남상인 글로벌이코노믹 선임기자 baunamu@g-enews.com