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일본 부동산이 역대급 상승률을 기록하고 있는 가운데 현재의 오름세가 부동산 버블붕괴로 이어질 수 있다는 보도가 나왔다.
13일 일본 부동산연구소가 발표한 도쿄, 가나가와, 사이타마, 지바를 대상으로 한 '2023 수도권 신축 분양아파트(맨션) 시장 동향'에 따르면 평균가는 8101만 엔으로 전년 대비 1813만 엔 상승했다. 평당 단가는 122.6만 엔으로 27.5만 엔 상승해 역대 최고치를 경신하고, 수도권 핵심인 도쿄 23구는 처음으로 평균 1억 엔을 돌파했다.
당초 2020 도쿄 올림픽 이후 부동산 가격이 폭락할 것이라고 예견되었던 것과 달리 상승세를 지속되고 있다.
부동산연구소는 “아베노믹스가 시작된 2013년경부터 지속적 우상향 그래프를 이어가고 있으며, 저임금에 시달리고 있지만 주택 가격은 계속 호조를 보이고 있다”라고 전했다.
주요 원인으로 △외국 투자 유입 △도심 지가 상승 △수도권 과몰입과 더불어, 코로나 이후 증가한 일본 부유층들이 상속을 위한 절세 수단으로 고급-고가 주택을 매입하고 있기 때문인 것으로 분석됐다.
일본 경제매거진 골드온라인은 “코로나로 인해 전에 없던 소득 양극화가 벌어지면서 부유층이 증가했고, 이들은 상속에 따른 절세 수단으로 고가의 아파트를 줄지어 매입하고 있다”라고 전했다.
언론을 통해 언급된 절세 유력 수단은 ‘타워맨 절세(タワマン節税)’라고 불리는 방법이다. 토지-주택 상속세가 낮은 일본의 특성을 이용한 것으로, 임대아파트를 상속 절세 수단으로 애용한다.
부동산 상속의 가장 큰 문제는 현금과 달리 분할이 불가능하다는 문제를 해결하기 위해 건물 전체를 수백 개로 분할해 1구좌당 금액을 200만~1000만엔 이하로 낮춰 거래하는 편법을 쓰고 있다. 이 방법으로 고가의 아파트들이 분할되어 거래가 진행되고 있다. 이런 절세 상품을 찾는 부유층 숫자가 늘어나다 보니 각종 세무회계법인 등은 부동산 소액화 솔루션도 제공하고 있다.
이런 수요가 한꺼번에 몰리면서 적극적으로 고가의 아파트들이 공급돼 공급 과잉이 발생하고 있다. 문제는 이 과정에서 과잉 공급된 고가의 아파트가 노후 아파트로 전락한다는 것에 있다. 실거주가 아닌 재산 증식을 위한 수요이기 때문이다.
국토교통성 ‘노후화 아파트 재고 증가’ 조사에 따르면, 2021년 지어진 지 30~40년 미만 분양 아파트는 133.5만 세대, 40~50년 미만은 94.5만 세대, 50년 이상은 21.1만 세대로 집계됐다. 향후 이는 가파르게 증가할 것으로 예상되고 있다. 조사에 따르면 2041년에는 50년 이상 된 아파트가 약 250만 가구에 달할 것으로 집계됐다.
이런 과정을 거쳐 일본에서 우려하는 ‘축고난립시대(築古乱立時代·지어진 아파트 매물이 크게 시장에 풀리는 시기)’가 도래할 경우 단숨에 과잉 공급으로 인한 부동산 버블붕괴로 이어질 수 있다는 지적이다. 인구가 하락과 실질임금 하락에 시달리고 있는 일본 입장에서 이는 치명적일 수 있다고 우려한다.
골드온라인은 “현재 상황은 마찬가지의 부동산 버블이 문제되고 있는 중국과 닮은꼴이다”라며 “유동성이 낮은 부동성 과잉 공급은 경제에 치명적인 문제를 야기할 것”이라고 전했다.
이용수 글로벌이코노믹 기자 piscrait@g-enews.com
