타이밍 놓친 부동산 규제, 풍선효과 우려…"공급 부족부터 풀어야"

정부가 최근 경기 화성시 동탄구과 용인 기흥구, 구리시 등을 규제지역으로 추가 지정하면서 '풍선효과'에 대한 우려가 제기되고 있다. 이미 집값이 상당 부분 오른 이후 규제가 시행돼 가격 상승을 억제하기보다는 수요를 인근 지역으로 이동시키는 부작용이 나타날 수 있다는 지적이다.

전문가들은 일부 현장에서는 규제지역 인접 지역을 중심으로 시장 분위기가 달라지고 있다는 점에서 공급 부족이라는 근본 대책을 먼저 마련해야 한다고 강조했다.

2일 분양업계에 따르면 이번 이른바 3중 규제 인접 지역을 중심으로 집값이 오르는 부작용이 예상된다. 정부는 앞서 지난달 말 동탄구와 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 신규 지정했다. 최근 이들 지역의 집값 상승세가 심상치 않다고 판단하면서 규제로 과열을 잡겠다는 계산이다.

다만 전문가들은 규제 정책이 나온 직후 벌써 부터 풍선효과를 우려하고 있다. 먼저 타이밍이다. 한국부동산원 조사를 보면 지난달 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 7.89%, 기흥구는 6.21%를 기록하며 마찬가지로 상위권을 차지했다.
동탄 지역 공인중개사 한 관계자는 "일부 아파트 단지는 국민 평형이미 20억 원까지 올라간 상태"라며 "지난해 서울을 비롯해 수도권 지역 일부가 규제에 묶이면서 풍선효과 등으로 크게 오른 상황이다"고 설명했다. 그는 이어 "지난해 이미 규제지역으로 같이 묶었어야 한다"고 말했다.

분양업계에서는 타이밍 늦은 규제로 해당 지역 뿐 아니라 인근 지역에도 영향을 줄 것을 우려하고 있다. 그동안 특정 지역을 규제하면 자금은 규제를 받지 않는 인접 지역으로 이동하는 패턴이 반복돼 왔기 때문이다. 서울 규제 강화 이후 경기 외곽으로 수도권 규제 이후 지방 광역시로 수요가 이동했던 과거 사례가 대표적이다. 실제 이번 규제 이후 인접 지역인 화성 병점과 수원 권선, 안양 만안 등의 매매 문의가 늘었다는 게 인근 분양업계의 설명이다.

전문가들은 이번 규제 역시 같은 흐름을 되풀이할 가능성을 우려하고 있다. 특히 규제의 부담이 서민들에게 더 크게 작용할 수 있다는 점을 지적한다. 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 자금력이 부족한 실수요자는 원하는 지역에서 내 집 마련이 어려워지고 결국 가격 부담이 덜한 외곽 지역으로 밀려날 가능성이 높다는 것이다.

한 부동산 전문가는 "핵심 지역을 규제한다고 해서 주택 수요 자체가 사라지는 것은 아니다"라며 "규제가 강화될수록 서민층은 더 먼 지역으로 이동할 수밖에 없는 구조가 만들어질 수 있다"고 말했다.

시장에서는 규제보다 공급이라는 근본적인 원인 해결이 우선이라는 목소리도 커지고 있다. 분양업계에서는 현재 시장은 수요 증가보다 거래 가능한 공급 감소가 더 큰 문제로 보고 있다.
우선 신규 입주물량이 감소했고 토지거래허가구역의 실거주 의무로 임대 가능한 주택이 줄었다는 것이다. 여기에 임대차2법 이후 계약갱신청구권 사용이 확대되면서 기존 전세의 회전율이 크게 낮아진 문제도 거론하고 있다.

분양업계 한 관계자는 "최근에는 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있다"며 "금리 부담과 보유세 부담 가능성, 전세보증금 반환 리스크 등을 고려하면 월세가 현금흐름 관리 측면에서 유리하기 때문"이라고 설명했다.

결국 전세 공급이 감소하면서 전세가격이 상승하는 구조로 이어진다. 이는 또 월세 전환으로 이어져 월세 상승이라는 연쇄효과가 나타날 수밖에 없는 구조다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "규제지역 확대 등 규제책은 단기적으로는 거래량을 줄이고 과열 심리를 진정시키는 효과는 있다"며 "그러나 공급 부족이라는 근본 문제가 해결되지 않는다면 가격 안정 효과는 제한적일 가능성이 크고 결국 규제와 공급 확대가 함께 추진되어야 시장 안정이 가능하다"고 강조했다.


이진성 글로벌이코노믹 기자 herojin@g-enews.com