'선업튀' 변우석의 130억 한남더힐 전액 현금 매입, 국세청 검증 나서나

지난 2024년 인기 드라마 '선재 업고 튀어'로 일약 톱스타 반열에 오른 배우 변우석이 서울 용산구 한남동의 대표적인 고급 주거단지 '한남더힐'을 130억 원에 전액 현금으로 매입했다는 소식이 연일 화제다. 철저한 보안과 탁월한 조망권으로 유명한 이 아파트의 전용면적 235㎡ 가구를 지난 5월 계약한 뒤, 이달 2일 잔금을 치르고 소유권 이전까지 마쳤다고 한다. 우리 국민들은 130억 원이라는 막대한 현금 동원력에 입을 다물지 못한다.

국세청의 엄격한 '현미경 자금출처 검증'이라는 필수 관문이 기다리고 있다. 과연 이 거액의 자금 출처는 어떤 절차를 거쳐 소명할까?. 그 과정을 짚어본다.


과거에는 고가 부동산 취득에 대한 자금출처 조사를 처음부터 국세청이 도맡았지만, 현재는 검증 절차가 한층 촘촘해졌다. 현재 한남동이 속한 용산구는 투기과열지구와 조정대상지역(규제 지역)으로 묶여 있다. 따라서 주택 매수 시 거래 금액과 무관하게 '주택 취득 자금 조달 및 입주 계획서'와 객관적인 증빙자료를 의무적으로 제출해야 한다.

우선 한국부동산원이 부동산 거래 신고 내용을 바탕으로 소명 대상을 선정하고, 자료를 제출받아 1차 검토를 한다. 이후 조달 자금에 이상이 있거나 편법 증여 등 탈세 혐의가 의심될 경우 국세청 등 관계 기관에 통보한다.

한국부동산원의 통보 여부와 상관없이 국세청은 자체 과세 인프라를 가동한다. 국세청의 '자금출처조사'란 재산을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득과 재산 상태로 보아 본인의 자금 능력만으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우, 그 자금의 원천을 추적해 증여세 등의 탈루 여부를 확인하는 강도 높은 세무조사다.

매수자가 과거에 신고한 소득금액, 상속과 수증 재산 가액, 그리고 기존 재산을 처분해 확보한 금액의 합계액이 취득 가액인 130억 원에 미달할 경우 우선 안내, 조사 대상자로 선정된다.

안내 결과 탈세 혐의가 짙다면 관할 세무서나 지방국세청 조사 직원이 세무조사에 본격 착수한다. 주목할 점은, 조사 과정에서 취득 자금을 누락한 광고 출연료와 각종 사업소득을 몰래 받아 탈세하거나, 자금을 빌려주거나 증여한 가족들까지 조사 대상자로 동시에 묶여 세무조사가 대폭 확대된다는 점이다.


130억 원이라는 거액을 '전액 현금'으로 조달한 만큼, 자금의 출처마다 그 성격을 명확히 입증할 수 있는 공신력 있는 서류를 빠짐없이 챙겨야 한다. 주요 필수 소명 서류는 다음과 같다.
근로 및 사업 소득에 대해서는 소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수 영수증이 있어야 한다. 보유 예금은 예금 잔액증명서 등 예금액 증명 서류를 갖춰야 한다.

주식과 채권 매각 대금이라면 주식거래 내역서나 잔액 증명서를, 증여와 상속 자금이라면 증여세·상속세 신고서 또는 납세 증명서를 갖춰야 한다. 만약에 기존 부동산 처분과 임대보증금이라면 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 제출해야 한다.

차입금으로 조달했다면 금융기관 대출 신청서, 부채증명서, 금융거래 확인서 등을 갖춰야 한다.

아무리 전액 현금 거래라 하더라도 촘촘하게 짜인 현대의 국세 검증 시스템 아래에서는 자금의 꼬리표를 결코 숨길 수 없다. 130억 원이라는 고액의 부동산 거래가 완벽하게 마무리되기 위해서는, 매수 전부터 철저하고 투명한 자금 출처 계획과 빈틈없는 세무 소명 준비가 필수이다.

절세미인 박영범 세무사·YB세무컨설팅 대표


박영범 세무사·YB세무컨설팅 대표