울산 부동산, 상승보다 뚜렷해진 ‘선별 장세’

지방 부동산 시장 침체가 이어지는 가운데 울산이 다른 흐름을 보이고 있다.

아파트 매매가격은 상승세를 이어가고 미분양 물량은 큰 폭으로 감소했다. 거래도 회복 흐름을 보이고 있다. 그러나 상승의 온기가 울산 전역에 고르게 퍼지는 모습은 아니다.

남구 옥동·신정동과 북구 송정지구 등 핵심 주거지로 수요가 집중되는 반면 일부 외곽 지역은 여전히 미분양 해소와 할인분양 부담을 안고 있다.

울산 부동산 시장은 회복과 침체가 동시에 나타나는 이중 구조로 재편되고 있다. 조선·자동차 등 지역 주력 산업 회복이 실수요 기반을 떠받치는 가운데, 교육·생활 인프라가 갖춰진 핵심 입지로 자금이 몰리는 양상이 뚜렷해지고 있다.

8일 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 울산 아파트 매매가격은 올해 들어 상승 흐름을 이어가고 있다.

5월 넷째 주 기준 울산 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승하며 지방 평균을 웃도는 흐름을 보였다. 지방 주택시장이 전반적으로 침체된 상황에서 울산은 비교적 뚜렷한 회복세를 나타내고 있다.

미분양 감소도 눈에 띈다. 국토교통부 주택통계 기준 울산의 미분양 주택은 한때 3800여 가구 수준까지 늘었으나 최근 1400여 가구 수준으로 줄었다. 고점 대비 60% 이상 감소한 셈이다. 미분양 부담이 빠르게 완화되면서 울산 부동산 시장의 하방 압력도 일부 줄어든 것으로 분석된다.

거래 분위기도 바뀌고 있다. 지난해까지 관망세가 짙었던 시장에서 최근에는 실수요자를 중심으로 매수 움직임이 살아나고 있다. 다만 거래 회복은 지역 전반이 아니라 남구와 북구 일부 핵심 주거지에 집중되는 모습이다.

최근 울산 부동산 시장의 특징은 단순한 상승보다 집중에 가깝다. 거래와 자금이 남구 옥동·신정동, 북구 송정지구 등 일부 핵심 주거지로 몰리고 있기 때문이다.

대표적인 지역이 문수로와 옥동 학원가 일대다.

남구 신정동 문수로2차아이파크 전용 84㎡(약 34평)는 지난 4월 10억1000만원, 5월 10억8300만원에 잇따라 거래되며 10억원 선을 넘어섰다. 과거 최고가인 11억4000만원대에 근접한 수준으로, 울산 부동산 시장에서 학군지와 핵심 입지의 회복세가 뚜렷하다는 점을 보여준다.

공업탑 인근 코오롱파크폴리스도 대형 평형인 전용 158㎡(공급 59평형)가 올해 4월 10억4500만원에 거래됐으며, 전용 198㎡(공급 73평형)는 13억3000만원, 전용 235㎡(공급 86평형)는 14억3000만원에 거래되는 등 남구 핵심 주거지의 높은 시장 가치를 보여주고 있다.



실제로 울산 최고가 아파트 상당수는 신정동과 옥동, 문수로 일대에 집중돼 있다.

신정동 롯데캐슬킹덤은 전용 244㎡(약 74평)가 18억원에 거래되며 울산 최고가 실거래를 기록했다. 문수로 아르티스는 전용 84㎡(약 34평)가 13억4000만원, 문수로2차아이파크는 전용 101㎡(약 39평)가 13억2500만원에 거래됐다.

울산대공원월드메르디앙은 전용 128㎡(약 39평)가 14억원, 대공원롯데인벤스가 1단지는 전용 149㎡(약 45평)가 12억9000만원에 거래되는 등 울산 상위권 시세를 형성하고 있다.

이 같은 현상은 단순한 신축 선호만으로 설명하기 어렵다. 옥동과 신정동, 공업탑 일대는 울산 최대 규모의 학원가와 명문 학군이 자리 잡은 지역이다. 초·중·고교와 대형 입시학원이 밀집해 있어 학부모 수요가 꾸준히 유입되고 있으며, 교육 환경이 주거 선택의 핵심 기준으로 작용하고 있다.

지역 부동산업계에서는 이 일대를 서울 강남구 대치동에 비견되는 울산의 대표 교육 중심지로 평가한다.

생활 인프라 역시 강점으로 꼽힌다. 울산의 주요 상권과 행정기관, 문화시설이 밀집해 있고 현대자동차를 비롯한 주요 산업단지와의 접근성도 우수하다.

교육과 생활, 직주근접 여건이 동시에 갖춰지면서 실수요가 꾸준히 유입되고 있으며, 부동산 시장에서는 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 옥동과 신정동 일대로 집중되는 현상이 뚜렷해지고 있다는 분석이 나온다.




핵심 주거지와 외곽 지역의 가격 차이도 커지고 있다.

울주군 범서읍 문수산더샵 전용 84㎡(약 34평)는 최근 5억6000만~6억1500만원 수준에서 거래됐다. 같은 84㎡대 아파트라도 남구 신정동 문수로2차아이파크와 비교하면 4억~5억원가량 차이가 난다.

범서읍은 울산 안에서도 주거 선호도가 낮은 지역은 아니다. 무거·범서 생활권은 교육과 자연환경, 도심 접근성을 갖춘 주거지로 평가받아 왔다. 그럼에도 남구 옥동·신정동 학군지와 가격 차이가 크게 벌어지는 것은 최근 울산 부동산 시장의 수요가 얼마나 핵심 입지 중심으로 재편되고 있는지를 보여준다.

가격 차이는 단순한 지역 서열이 아니라 수요의 이동을 반영한다. 과거에는 울산 전역으로 분산됐던 매수세가 최근에는 학군과 생활 인프라, 직주근접성이 검증된 지역으로 빠르게 쏠리고 있다.

집값 상승기에는 외곽까지 온기가 번졌지만, 현재 시장에서는 확실한 입지와 상품성을 갖춘 단지만 선택받는 흐름이 강해지고 있다.


울산 부동산 시장의 상대적 강세 배경에는 지역 주력 산업 회복도 자리하고 있다.

조선업 수주 증가와 HD현대중공업을 중심으로 한 업황 개선, 현대자동차의 실적 호조와 임금 상승은 지역 경제의 기초체력을 떠받치는 요인이다. 고용 안정과 소득 기반이 유지되면서 실수요자의 매수 여력도 다른 지방 도시보다 상대적으로 견조한 흐름을 보이고 있다.

공급 부족도 가격 상승 압력으로 작용하고 있다. 최근 몇 년간 분양시장이 위축되면서 향후 입주 물량에 대한 불안이 커졌고, 수요자들은 검증된 입지의 기존 아파트로 눈을 돌리고 있다.

신축 공급이 충분하지 않은 상황에서 남구와 북구 일부 지역의 대장주 아파트가 먼저 반응하는 흐름이다.

결국 울산의 집값 상승은 단순한 투기 수요보다 산업 회복, 공급 부족, 학군지 선호, 핵심 입지 집중이 맞물린 결과로 볼 수 있다. 지역 경제의 회복 신호가 부동산 시장에서 가장 먼저 나타나는 곳도 결국 교육과 생활 인프라가 탄탄한 주거지다.


상승장의 온기가 모든 지역으로 확산된 것은 아니다.

울주군 일부 외곽 단지에서는 미분양 물량 해소를 위한 할인분양이 이어지면서 기존 계약자와 건설사 간 갈등도 나타나고 있다. 일부 단지에서는 수천만 원 규모의 특별 할인 분양이 진행되며 입주민 반발이 이어지고 있다.


미분양 감소라는 전체 지표만으로는 설명되지 않는 시장의 그늘이다.

울산 부동산 시장은 회복이라는 한 단어로 설명하기 어렵다. 남구 옥동·신정동과 문수로 일대, 북구 송정지구 등 핵심 주거지는 실수요와 자금이 집중되며 가격 회복세를 보이고 있다. 반면 일부 외곽 지역은 여전히 미분양 해소와 가격 조정이라는 과제를 안고 있다.

결국 현재 울산 부동산 시장의 본질은 단순한 상승이 아니라 선별이다. 돈은 울산 전역으로 고르게 퍼지지 않고 교육과 산업, 생활 인프라가 결합된 핵심 입지로 이동하고 있다.

같은 울산 안에서도 부동산 시장의 온도차는 더욱 뚜렷해지고 있다.


박근호 글로벌이코노믹 기자 hotkay89@gmail.com